Gemeentelijk vastgoed

In maart 2022 verhuisde het Zuider Gymnasium naar het monumentale poortgebouw van het voormalige Zuiderziekenhuis. Dat werd de afgelopen jaren helemaal verbouwd van ziekenhuis naar school. Hiermee ging een langgekoesterde wens van de school en de stad in vervulling: een zelfstandig gymnasium in Rotterdam-Zuid.  Het gerenoveerde en vernieuwde gebouw won dit voorjaar de juryprijs van de Rotterdamse Architectuurprijs 2023 en werd tweede bij de publieksverkiezing.

Deze publicatie maakt deel uit van een serie waarin we de breedte van de vernieuwing van het gemeentelijke vastgoed belichten. Een omvangrijke opgave om in 10 jaar bijna een kwart van de portefeuille te vernieuwen met een investering van ca € 1,6 miljard. Een opgave waaraan we als gemeente aan werken. Met een team van ongeveer 200 mensen: van beleidsafdelingen tot stedenbouwkundigen, samen met externe adviesbureaus, ontwikkelaars en aannemers.

Betrokken van begin tot eind

Na oplevering lijkt het zo logisch: het Zuider Gymnasium in het voormalige poortgebouw. Maar er is heel wat water door de Nieuwe Maas gestroomd voordat burgemeester Aboutaleb het gymnasium kon openen.

Het plan is tot stand gekomen door de samenwerking en inzet van vele collega’s en externen. Cruciaal was de inzet van de ontwikkelaar BOEi en de architect Joris Molenaar. In dit artikel vertellen collega’s uit een grote verscheidenheid aan gemeentelijke expertises over hun betrokkenheid bij dit bijzondere project. Van het prille begin - de afweging om het Zuiderziekenhuis te behouden - tot het einde: een overeenkomst met het schoolbestuur over de verrekening van de onderhoudskosten.

'Sloop-nieuwbouw was het plan’

‘Mijn rol in dit project was die van planeconoom voor de gehele gebiedsontwikkeling’, vertelt Evert Pieterse van SO-grondexploitatie. ‘Hoewel we niet in bezit waren van de grond van het Zuiderziekenhuis, hadden we als gemeente een grote rol, met bijhorende wensen. Met de nieuwbouw van het Maasstadziekenhuis was het pand leeggekomen. Samen met het Clara moest het pand met de verkoop geld opbrengen voor de verhuizing van Medisch Centrum Rijnmond Zuid naar Maasstad. Vandaar dat het Zuiderziekenhuis aan een ontwikkelaar was verkocht. De gemeente zou de transformatie begeleiden. Sloop-nieuwbouw was het plan.’

Weerstand

‘Maar al vrij snel kwam er een hoop weerstand vanuit diverse hoeken’, zegt Evert. ‘Het Zuiderziekenhuis moest behouden worden. Hier hadden in een TBC-kliniek de ijzeren longen van Robert Koch gestaan. En het gebouw is ontworpen door architect Van der Steur, de architect van Gemeentewerken die ook Museum Boijmans Van Beuningen en het oogziekenhuis ontwierp. Ten slotte staat het ziekenhuis met open armen gericht op het Zuiden, daar waar de nieuwe inwoners uit Brabant en Zeeland vandaan kwamen. Hoewel het geen monument was, was de waarde duidelijk.  
Om sloop te voorkomen moesten we een nieuwe businesscase ontwikkelen. Dat was even puzzelen. Mede door het vestigen van het gymnasium in het poortgebouw zijn we daar uitgekomen. Binnen de gemeente zijn veel mensen bij een gebiedsontwikkeling betrokken, maar de inzet van externen is cruciaal geweest. Ondernemers, belangenorganisaties, maatschappelijke organisaties en de politiek.’

Economische crisis

Paul Teunissen van het Projectmanagementbureau van Stadsontwikkeling was in dit project de gemeentelijke projectmanager. Hij vertelt: ‘Herontwikkeling van het Zuiderziekenhuis was pas mogelijk na de oplevering van de nieuwbouw van het MCRZ. In de tussenliggende periode kregen we de economische crisis. De winnaar van de verkooptender zocht een mogelijkheid om onder de aankoop uit te komen. Door een juridisch geschil lukte dit. Het ziekenhuisgebouw was inmiddels leeg en doordat de beheer- en bewakingskosten opliepen, was er vanuit het Maasstadziekenhuis een roep om snel te verkopen.’

Haalbaarheidsstudie

‘Sociale Werkzaamheden BV - oftewel SWZ - meldde zich om het Zuiderziekenhuis te kopen onder de voorwaarde dat het gesloopt zou mogen worden voor woningbouw’, vervolgt Paul. ‘Omdat de gemeente ook risicodragend deelnam aan de verkoop, moest de gemeenteraad hiermee akkoord gaan. De raad had een nadrukkelijke wens om het oorspronkelijke ensemble van het Zuiderziekenhuis te behouden. In opdracht van toenmalig wethouder Karakus voerden we toen met het projectteam een haalbaarheidsstudie uit naar behoud. Architect Joris Molenaar kreeg, als supervisor van Tuindorp Vreewijk, de opdracht. Uit dit onderzoek bleek dat er een fikse onrendabele top zat op een behoudscenario. In de raadscommissie werd een stevige discussie gevoerd, maar de gemeente wenste de onrendabele top niet af te dekken. Uiteindelijk is de gemeente akkoord gegaan met de verkoop aan SWZ BV onder de voorwaarden dat het oorspronkelijke poortgebouw behouden moest blijven.’

Behoud cultureel erfgoed

Paul: ‘Na de gemeenteraadsverkiezing van 2014 had een nieuwe coalitie zich voorgenomen om zorgvuldiger te zijn met het behoud van cultureel erfgoed. Hierbij werden met name het Zuiderziekenhuis en de Hofbogen genoemd. De raad nam in haar eerste vergadering unaniem een motie aan, waarin het college van B en W de opdracht kreeg vaart te maken met het behoud van het Zuiderziekenhuis. SWZ BV was daar erg op tegen; die had andere plannen.  In de tussentijd had het Cuypersgenootschap bij de gemeente een verzoek gedaan om het Zuiderziekenhuis aan te wijzen als gemeentelijk monument. Tijdens deze procedure had het ensemble een beschermde status en kon het niet zomaar worden gesloopt. Hiermee werd SWZ BV gedwongen ook over een behoudscenario na te denken.’

Gebiedstransformatie

‘Inmiddels had BOEi zich aangemeld om te participeren’, vervolgt Paul. ‘SWZ, Boei en gemeente besloten een opnieuw haalbaarheidsonderzoek naar behoud uit te voeren. Inmiddels wenste de gemeenteraad wel bij te dragen. Er werden nieuwe afspraken gemaakt. BOEi zou het te behouden ensemble asbestvrij opgeleverd krijgen. En SWZ BV zou rondom het ensemble nieuwbouwwoningen realiseren. De invulling van het poortgebouw met het Zuider Gymnasium heeft een belangrijke katalyserende rol vervuld. 
Zo kwam in een tijdsbestek van ongeveer 8 jaar een volledige transformatie van het Zuiderziekenhuis tot stand. Een ware gebiedstransformatie van twee ziekenhuizen naar een gebied waar ruimte is voor onderwijs en wonen. Ik vond het heel leuk om hieraan te mogen werken met zo veel mensen, zowel intern als extern, en een duidelijke opdrachtgevende  gemeenteraad.‘  

Stedenbouwkundig plan

Barbara van der Broek van Ruimtelijke Ontwerp en Advies van Stadsontwikkeling werkte in 2015 en 2016 aan het Zuiderziekenhuis: ‘In die fase overwoog de ontwikkelaar nog sloop van de oudbouw. Wilsum en Van Loon Architecten heeft toen een stedenbouwkundig plan ontworpen waarin de oudbouw behouden bleef. Ik heb dat inhoudelijk begeleid. Wij hebben dit stedenbouwkundig plan in één zomer heel intensief uitgewerkt. Dat plan heeft er mede voor gezorgd dat de oudbouw behouden kon blijven.

Ik heb ook gewerkt aan de uitwerking van de woningen op het terrein en de eerste fase van verbouwing van de oudbouw. En ik meen me te herinneren dat ik ook betrokken was bij de keuze van Joris Molenaar als architect voor de verbouwing van het poortgebouw tot het Zuidergymnasium.’

Inpassing in de omgeving

‘Mijn rol was om ervoor te zorgen dat de gebouwde ontwikkeling goed werd ingepast in de omgeving’, vertelt Jeroen Bleijs van Ruimtelijke Ontwerp en Advies Stadsontwikkeling. ‘In de periode dat ik bij het project betrokken was, maakte de architect - Joris Molenaar - het ontwerp voor de school.

Twee delen van het programma van de school pasten niet in het historische gebouw: de gymzaal en de fietsenstalling. Daar moest dus ruimte voor worden gevonden buiten het bestaande gebouw. Voor de inpassing van de gymzaal maakten we verschillende varianten. Hoe kan deze aansluiten op het historische gebouw? Hoe sluit dit aan op de organisatie en logistiek van de school? En ook: hoe past de gymzaal in de nieuwe woonwijk die inmiddels rondom het voormalig Zuiderziekenhuis is gerealiseerd.

Voor de fietsen was er helaas geen andere optie dan ze te plaatsen voor het gebouw. Dat bovengronds doen was onwenselijk, want dit zou het aanzicht van het historische gebouw verstoren. In samenwerking met onze landschapsontwerper Albert van Eer is er voor de entree een pleintje ontworpen. Aan weerszijden daarvan zijn de plekken voor fietsen iets verdiept aangelegd zodat je als het ware over de fietsen heen kijkt. Waardoor het poortgebouw zijn waardige entree behoudt. ‘

Kans voor Rotterdam-Zuid

Ook Jantine van Drimmelen van Onderwijs (Maatschappelijke Ontwikkeling) was nauw betrokken. ‘In 2015 gaf de toenmalige directie Jeugd & Onderwijs aan Stadsontwikkeling opdracht een haalbaarheidsonderzoek te doen naar de vestiging van een zelfstandig gymnasium voor het schoolbestuur CVO in het poortgebouw van het voormalige Zuiderziekenhuis. Dit werd gezien als een kans voor de gemeente, de school en de leerlingen van Rotterdam-Zuid. Toen bleek dat de vestiging haalbaar was, gaf de directie J&O de opdracht aan SO om het gebouw te transformeren naar een school met gymzaal.
Mijn rol als accountmanager Onderwijshuisvesting was om beleidsmatig de kaders te definiëren en vast te stellen en het benodigde budget beschikbaar te stellen.  Daarnaast was het mijn rol in de voorbereiding om regelmatig af te stemmen met SO, BOEi en CVO en het plan uiteindelijk verder te brengen in de ambtelijke en bestuurlijke besluitvorming.’

Contracten

In oktober 2019 kwam Ceren Karatli als accountmedewerker het Uitvoeringsteam Onderwijshuisvesting van de gemeente versterken. ‘Ik werd gelijk betrokken bij de projectgroep van de ontwikkeling van het Zuider Gymnasium in het voormalig Zuiderziekenhuis’, vertelt ze. ‘Intussen waren de contracten hiervoor al afgerond en ondertekend. In 2020 is gestart met het definitief ontwerp. Gelijktijdig vond de restauratie van het gebouwencomplex plaats. In juli van dat jaar was de casco-vooroplevering door BoeI. Daarna kon begin 2021 gestart worden met de afbouw voor onderwijs.

Tijdens de ontwikkeling en uitvoering bespraken de gemeente, ontwikkelaar en het schoolbestuur diverse onderwerpen. Daarbij zorgde ik voor de contractuele vastlegging. Een voorbeeld daarvan is het voorterrein van de school. Hiervan is de gemeente eigenaar; de school gebruikt het voor een fietsenstalling. Een ander onderwerp was parkeren. Eerst was parkeren in de buurt gratis, maar tijdens de ontwikkeling van de school werd betaald parkeren ingevoerd. Daarvoor moesten aanvullende afspraken worden gemaakt.’

Frisse Scholen

Coen Booster was als uitvoeringsmanager namens het Team Onderwijshuisvesting betrokken bij de ontwikkeling van het Zuider Gymnasium. Coen: ‘Normaal gesproken bouwen we in samenwerking met schoolbesturen zelf. In dit geval huurden we als gemeente het casco gebouw van de ontwikkelaar en bouwden we zelf het inbouwpakket. En ondanks dat er een goed contract lag, vroeg dit in de uitwerking veel afstemming. Dit werd natuurlijk nog versterkt doordat een renovatie altijd al meer afstemming in de uitvoering vraagt. Wat bij deze opgave lastig was, was een goede integratie van de regelgeving rond Frisse Scholen. Voor een school is ventilatie enorm van belang, maar de ontwikkelaar van het casco dacht daar best makkelijk over.

De bouw vond daarnaast plaats in een roerige tijd. Corona en de materiaal- en personeelsschaarste waren niet te voorzien. Met BOEi hebben we altijd alles in zeer goede harmonie en openheid besproken. Dat hielp. Uiteindelijk is de school 6 maanden later dan gepland opgeleverd.

Bij de start van het project moest de capaciteit ineens met 150 leerlingen omhoog. Dat leidde natuurlijk direct tot een heronderhandeling en kostte veel energie. Uiteindelijk ben ik er trots op dat we het project binnen budget hebben weten af te ronden.’

Gemeentelijk monument

‘Ik was als monumenteninspecteur betrokken bij het vergunningentraject voor het Zuidelijk Gymnasium’, vertelt Joost Bijnen van Bouw en Woningtoezicht van Stadsontwikkeling. ‘Na veel weerstand van historische genootschappen, omwonenden en collega’s van Bureau Monumenten van onze afdeling BWT, besloot het college van B en W rond 2015 om niet mee te werken aan een sloopvergunning voor het Zuiderziekenhuis, maar de oorspronkelijke bebouwing uit de jaren ’30 te behouden en te transformeren naar een school en woningen.

Nadat de herbestemming was gerealiseerd, kregen de gebouwen de status van gemeentelijk monument. In het vergunningentraject zijn de plannen benaderd als ware zij al beschermd. Ik heb plananalyses gemaakt, waarin de bouwplannen voor de monumenten zijn beschouwd op de gevolgen van de fysieke ingrepen voor de monumentale waarden.

De plananalyses zijn beschouwd door de externe supervisor Paul Meurs. Vervolgens zijn ze aangeboden aan de commissie voor welstand en monumenten. Na behandeling heb ik de adviezen besproken met de aanvragers van de vergunningen. Naast mijn rol bij de omgevingsvergunning, was ik betrokken bij de uitvoeringscontrole op de monumentenaspecten.’

Overeenkomsten

Wouter Scheffer van Vastgoed Stadsontwikkeling was in de periode 2015-2018 als assetmanager Vastgoed voor het gebied Feijenoord (Vreewijk) bij de ontwikkeling betrokken. Hij vertelt: ‘In juli 2017 hebben BOEi, de gemeente en CVO de ontwikkelovereenkomst en de huurovereenkomst getekend.’ De gemeente had beslist dat er een categoriaal gymnasium op Zuid moest komen. Dat was een grote wens van burgemeester Aboutaleb. Schoolbestuur CVO was bereid die school op te richten en te exploiteren. De beoogde locatie, het poortgebouw van het voormalige Zuiderziekenhuis, was oorspronkelijk particulier eigendom van Sociale Werkzaamheden, oftewel SWZ. Maar die was bereid het te verkopen aan BOEi, een ontwikkelaar van cultureel erfgoed en goed bekend binnen de gemeente. BOEi zou het gebouw langjarig – voor een periode van 30 jaar - aan de gemeente verhuren en MO Onderwijshuisvesting had hiervoor de financiële middelen beschikbaar gesteld. CVO leverde de ruimtelijke en technische Programma’s van Eisen en BOEi nam de feitelijke verbouwing voor zijn rekening. Mijn taak was om de ontwikkelovereenkomst en huurovereenkomst tot stand te brengen en te tekenen namens de gemeente.’

Gebruiksovereenkomst

‘Als assetmanager krijg ik het pand in mijn portefeuille’, vertelt Harmen Meerbeek van SO Vastgoed. In dit geval gaat het om een gehuurd pand en beheren wij met ons team de huurovereenkomst namens de gemeente Rotterdam.
Tijdens de ontwikkeling heb ik samen met de accountmedewerker uit ons team en collega’s van het uitvoeringsteam afstemming gehad over de overeenkomsten met verhuurder en schoolbestuur. Op ons verzoek is er een gebruiksovereenkomst gesloten met het schoolbestuur om bepaalde afspraken met de verhuurder ook vast te leggen met het schoolbestuur zodat dit gedurende het gebruik van het pand goed geregeld is. ‘

Zuidergymnasium als onderdeel van grotere opgave

Het Zuidergymnasium in het poortgebouw van het voormalige Zuiderziekenhuis heeft er kunnen komen door de gezamenlijke inspanning van een veelvoud aan gemeentelijke collega’s. Dit artikel toont slechts een deel van de expertises die noodzakelijk zijn om een gebouw op te leveren. In deze serie van artikelen gaan we verder in de breedte van gemeentelijke vastgoedontwikkeling. Een opgave om binnen 10 jaar een kwart van de portefeuille te vernieuwen. In het volgende artikel zullen we met Nico Goedhart (projectmanager bij PMB) en Tom Hoek van Dijke (ontwikkelmanager SO Vastgoed) terugkijken op 40 jaar gemeentelijke vastgoedontwikkeling. Nu beiden op het punt staan om afscheid te nemen. In de tussentijd worden op deze RIO-pagina updates gegeven van projectvoortgang. Bijdragen hiervoor zijn welkom, om hiermee een beeld te schetsen waar we gezamenlijk aan werken.