Funderingsherstel

Een fundering op houten palen kan na verloop van tijd minder sterk worden. Dan kan het nodig zijn om de fundering te herstellen. Zo voorkomt u meer schade aan uw woning en kunt u veilig blijven wonen. 
Bij funderingsherstel vervangt een aannemer de oude fundering. Meestal gebeurt dat met betonnen palen of een combinatie van beton en stalen buispalen. 
Er zijn verschillende manieren om een fundering te herstellen. Welke methode het meest geschikt is, hangt af van de bestaande fundering en de wensen van de eigenaren. 
Funderingsherstel is een ingewikkeld proces dat veel tijd kost. Hieronder leest u wat daar allemaal bij komt kijken. 

Een fundering herstellen is ingewikkeld. Het kost veel tijd en geld en heeft vaak grote gevolgen voor uw persoonlijke situatie. Ook moet het herstel meestal per blok worden uitgevoerd. Dat komt doordat meerdere woningen vaak dezelfde fundering delen. 

Samenwerken met buren

Daarom moeten alle eigenaren binnen een blok meewerken aan het herstel. Ook is het belangrijk om samen met uw buren goede afspraken te maken. 
Wilt u de fundering van uw woning laten herstellen? Ga dan in gesprek met de buren met wie u de fundering deelt. Het kan zijn dat dit contact lastig verloopt. Of dat het om een groot woningblok gaat. In dat geval kan een procesbegeleider helpen. Een procesbegeleider kan u en uw buren onder andere helpen bij: 

• De organisatie van het funderingsherstel
• De planning
• Advies over de mogelijkheden voor financiering
• Het aanvragen en beoordelen van offertes
• Het kiezen van een aannemer

Een procesbegeleider kan iemand zijn die ervaring heeft in bouwbegeleiding, een architect of projectmanagement. Let er bij de selectie van een procesbegeleider op dat deze beschikt over voldoende bewezen kennis over regelgeving, subsidies en funderingsherstel.

Gemiddeld kost herstel tussen de € 1.750 en € 2.000 exclusief BTW per m2 van de begane grond. Maar wat het echt gaat kosten hangt af van de situatie, de wensen van de woningeigenaren die meedoen, vraag en aanbod van herstelbedrijven en eventuele subsidiemogelijkheden. Ook hangt het ervan af of u besluit tegelijk met het funderingsherstel uw woning te verduurzamen en/of uit te breiden.

Bent u eigenaar van een appartement? Dan is er een Vereniging van Eigenaren (VvE). De kosten van funderingsherstel worden dan verdeeld zoals dat in de splitsingsakte staat geschreven. Tenzij u hier zelf andere schriftelijke afspraken over maakt.

Als de fundering is hersteld, is uw woning weer stabiel en veilig. Maar u kunt een nieuwe fundering niet zien...  

Wilt u toch dat uw investering meer oplevert? 

• Dan kunt u misschien tegelijk met het herstel extra ruimte maken door het aanleggen van een kelder.
• Ook kunt u met een nieuwe fundering extra draagkracht toevoegen voor het maken van een dakopbouw.
• Of wilt u uw woning energiezuiniger maken bijvoorbeeld door isolatie of wordt uw woning in de toekomst aardgasvrij?  Kijk dan op Wat kan ik doen? - Duurzaam 010. Link opent een externe pagina in een nieuw browsertabblad. en op  Aardgasvrij - Duurzaam 010. Link opent een externe pagina in een nieuw browsertabblad..
• Voor het verduurzamen van uw woning zijn er verschillende subsidies mogelijk via Investeringssubsidie duurzame energie (ISDE) voor particulieren - Duurzaam 010. Link opent een externe pagina in een nieuw browsertabblad..

Er is geen subsidie voor het herstellen van uw fundering. Maar er is wel het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. Als u niet door uw eigen bank geholpen wordt, kan dit fonds u een lening op maat geven. 

De belangrijkste voorwaarden van het Fonds Duurzaam Funderingsherstel:

• Het onderzoek naar de fundering zegt dat u op (korte) termijn de fundering moet herstellen.
• U kunt alleen een lening aanvragen als u zelf op het adres woont waarvan de fundering moet worden hersteld.
• U kunt alleen een lening aanvragen als u niet meer dan 5 in Nederland gelegen woningen in uw bezit heeft.
• U heeft geen buitenlandse leningen lopen.

Funderingsherstel kost veel geld. Woningeigenaren die hun fundering duurzaam laten herstellen, waarbij de volledige fundering wordt vervangen, kunnen bij de gemeente het bedrag van de Onroerend Zaak Belasting (OZB) tijdelijk laten verlagen. U moet dit zelf aanvragen.

Overleg eerst met de buren waarmee uw woning de fundering deelt. U heeft hun medewerking en toestemming nodig. Willen zij geen toestemming geven en wilt of moet u toch gaan herstellen? In de meeste gevallen kunt u naar de kantonrechter. Deze kan ervoor zorgen dat u toestemming krijgt om gedeelde muren of funderingen te herstellen. En ervoor te zorgen dat u de kosten daarvan vergoed krijgt. Deze bodemprocedure is een tijdrovend en kostbaar project waarbij u een advocaat nodig heeft.

Wie betaalt de kosten van de vertraging?

Op 30 oktober 2024 heeft de Rechtbank Den Haag een vonnis gewezen waarin stond dat een buurman niet zonder risico toestemming kan blijven weigeren. De eigenaar die wilde herstellen kon aantonen dat het herstel noodzakelijk was. Maar hij kon ook aantonen dat hij schade had geleden doordat de buurman jarenlang weigerde mee te werken. De schade bestond uit dubbele woonlasten, hogere bouwkosten en een tweede hypotheek. De buurman die weigerde moest uiteindelijk de vertragingsschade betalen aan zijn buurman. Met deze uitspraak is misschien een periode aangebroken waarin buren niet te makkelijk toestemming zullen weigeren omdat zij niet willen opdraaien voor de vertragingsschade.

Wat doet de gemeente als mijn buren weigeren?

Soms kan de gemeente een of meer eigenaren die weigeren mee te werken dwingen om dit toch te doen. Dat doet de gemeente door hen aan te schrijven. Dat doet de gemeente als minstens de helft van de eigenaren in het herstelblok daarom vraagt. Ook moet uit goed onderzoek naar de fundering blijken dat de situatie dringend is. Bovendien moeten de eigenaren die wel meedoen bewijzen dat zij funderingsherstel kunnen betalen. Ook moet het herstelplan klaarliggen.
De gemeente schrijft alleen weigerende eigenaren aan die tijdens de uitvoering van het herstelplan de bouwstroom daadwerkelijk blokkeren.

Heeft u met uw buren onderzoek laten doen naar de fundering van uw huis? 
Is het resultaat dat de houten palen onder uw huis moeten worden vervangen door een fundering van beton? En bent u van plan hiermee aan de slag te gaan?
Dan kunt u hier de video’s bekijken waarin wordt uitgelegd hoe u stap voor stap de fundering kunt herstellen.

Wilt u meer weten over de fundering van uw woning? Kunt u niet vinden wat u zoekt? U kunt altijd contact opnemen met het Funderingsloket van de gemeente Rotterdam.  
Stuur een e-mail naar funderingsloket@rotterdam.nl. Link opent een externe pagina in een nieuw browsertabblad.. 
We reageren binnen 5 werkdagen.
Heeft u een vraag over een bepaalde woning? Schrijf dan het adres en huisnummer erbij in het onderwerpveld van uw e-mailbericht.