Funderingsherstel

Een fundering van houten palen kan na jaren slechter worden. Dan kan nodig zijn de fundering te herstellen. Dit doet u om veilig te blijven wonen en om meer schade aan de woning te voorkomen. Om de fundering te herstellen vervangt een aannemer de originele fundering. Meestal gebeurt dat met betonnen palen. Of met een combinatie van beton en stalen buispalen. 
Er zijn verschillende manieren om de fundering te herstellen. Hoe het gedaan wordt, hangt af van allerlei zaken. Zoals de originele fundering en de wensen van de eigenaren. 
Funderingsherstel is ingewikkeld en kost veel tijd. Lees hieronder wat er allemaal moet gebeuren.

Een fundering herstellen is best ingewikkeld. Het kost veel geld en veel tijd. En het heeft veel invloed op uw persoonlijke situatie. Bovendien moet het herstel per blok gebeuren. Dat is omdat vaak meerdere woningen een fundering delen. Daarom moeten alle eigenaren van woningen binnen zo’n blok daaraan meewerken. En is het belangrijk om goede afspraken te maken met de buren.

Wilt u de fundering van uw woning laten herstellen? Ga dan aan de slag met de buren met wie uw woning de fundering deelt. Het kan zijn dat het contact moeilijk loopt. Of dat het om een groter blok gaat. Dan is ons advies om een procesbegeleider in te schakelen. Een procesbegeleider helpt u en uw buren onder andere bij:

• de organisatie rondom het herstel van de fundering
• de planning
• het adviseren over de mogelijkheden rondom de financiering
• het aanvragen en beoordelen van offertes
• het uitzoeken van een aannemer
• de voortgang van het funderingsherstel.

Een procesbegeleider kan iemand zijn die ervaring heeft in bouwbegeleiding, een architect of projectmanagement. Let er bij de selectie van een procesbegeleider op dat deze beschikt over voldoende bewezen kennis over regelgeving, subsidies en funderingsherstel.

Aanvraag gratis procesbegeleiding

Het is mogelijk om bij het Funderingsloket een aanvraag te doen voor gratis procesbegeleiding. U kunt uw aanvraag online invullen en insturen.

Let op: Funderingsherstel is een intensief en langdurige klus. Niet alle onderdelen hiervan worden vergoed door de gemeente. Zaken die niet onder de gratis procesbegeleiding vallen zijn:

• voorbereidende bouwkosten (engineering)
• kosten voor vergunningen
• calculatiekosten voor her-inbouw
• bouwtoezicht tijdens de uitvoering
• activeren, organiseren en besturen van een VvE
• alle civielrechtelijke zaken die tijdens het proces kunnen voorvallen.

De gemeente Rotterdam werkt samen met 2 geselecteerde procesbegeleiders. 
Dit zijn Aveco de Bondt en De Bouwdirigent.

U kunt uw aanvraag online invullen en insturen:

Gemiddeld kost herstel tussen de € 1.750 en € 2.000 exclusief BTW per m2 van de begane grond. Maar wat het echt gaat kosten hangt af van de situatie, de wensen van de woningeigenaren die meedoen, vraag en aanbod van herstelbedrijven en eventuele subsidiemogelijkheden. Ook hangt het ervan af of u besluit tegelijk met het funderingsherstel uw woning te verduurzamen en/of uit te breiden.

Bent u eigenaar van een appartement? Dan is er een Vereniging van Eigenaren (VvE). De kosten van funderingsherstel worden dan verdeeld zoals dat in de splitsingsakte staat geschreven. Tenzij u hier zelf andere schriftelijke afspraken over maakt.

Als de fundering is hersteld, is uw woning weer stabiel en veilig. Maar u kunt een nieuwe fundering niet zien...  

Wilt u toch dat uw investering meer oplevert? 

• Dan kunt u misschien tegelijk met het herstel extra ruimte maken door het aanleggen van een kelder.
• Ook kunt u met een nieuwe fundering extra draagkracht toevoegen voor het maken van een dakopbouw.
• Of wilt u uw woning energiezuiniger maken bijvoorbeeld door isolatie of wordt uw woning in de toekomst aardgasvrij?  Kijk dan op Wat kan ik doen? - Duurzaam 010. Link opent een externe pagina in een nieuw browsertabblad. en op  Aardgasvrij - Duurzaam 010. Link opent een externe pagina in een nieuw browsertabblad..
• Voor het verduurzamen van uw woning zijn er verschillende subsidies mogelijk via Investeringssubsidie duurzame energie (ISDE) voor particulieren - Duurzaam 010. Link opent een externe pagina in een nieuw browsertabblad..

Er is geen subsidie voor het herstellen van uw fundering. Maar er is wel het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. Als u niet door uw eigen bank geholpen wordt, kan dit fonds u een lening op maat geven. 

De belangrijkste voorwaarden van het Fonds Duurzaam Funderingsherstel:

• Het onderzoek naar de fundering zegt dat u op (korte) termijn de fundering moet herstellen.
• U kunt alleen een lening aanvragen als u zelf op het adres woont waarvan de fundering moet worden hersteld.
• U kunt alleen een lening aanvragen als u niet meer dan 5 in Nederland gelegen woningen in uw bezit heeft.
• U heeft geen buitenlandse leningen lopen.

Funderingsherstel kost veel geld. Woningeigenaren die hun fundering duurzaam laten herstellen, waarbij de volledige fundering wordt vervangen, kunnen bij de gemeente het bedrag van de Onroerend Zaak Belasting (OZB) tijdelijk laten verlagen. U moet dit zelf aanvragen.

Overleg eerst met de buren waarmee uw woning de fundering deelt. U heeft hun medewerking en toestemming nodig. Willen zij geen toestemming geven en wilt of moet u toch gaan herstellen? In de meeste gevallen kunt u naar de kantonrechter. Deze kan ervoor zorgen dat u toestemming krijgt om gedeelde muren of funderingen te herstellen. En ervoor te zorgen dat u de kosten daarvan vergoed krijgt. Deze bodemprocedure is een tijdrovend en kostbaar project waarbij u een advocaat nodig heeft.

Wie betaalt de kosten van de vertraging?

Op 30 oktober 2024 heeft de Rechtbank Den Haag een vonnis gewezen waarin stond dat een buurman niet zonder risico toestemming kan blijven weigeren. De eigenaar die wilde herstellen kon aantonen dat het herstel noodzakelijk was. Maar hij kon ook aantonen dat hij schade had geleden doordat de buurman jarenlang weigerde mee te werken. De schade bestond uit dubbele woonlasten, hogere bouwkosten en een tweede hypotheek. De buurman die weigerde moest uiteindelijk de vertragingsschade betalen aan zijn buurman. Met deze uitspraak is misschien een periode aangebroken waarin buren niet te makkelijk toestemming zullen weigeren omdat zij niet willen opdraaien voor de vertragingsschade.

Wat doet de gemeente als mijn buren weigeren?

Soms kan de gemeente een of meer eigenaren die weigeren mee te werken dwingen om dit toch te doen. Dat doet de gemeente door hen aan te schrijven. Dat doet de gemeente als minstens de helft van de eigenaren in het herstelblok daarom vraagt. Ook moet uit goed onderzoek naar de fundering blijken dat de situatie dringend is. Bovendien moeten de eigenaren die wel meedoen bewijzen dat zij funderingsherstel kunnen betalen. Ook moet het herstelplan klaarliggen.
De gemeente schrijft alleen weigerende eigenaren aan die tijdens de uitvoering van het herstelplan de bouwstroom daadwerkelijk blokkeren.

Heeft u met uw buren onderzoek laten doen naar de fundering van uw huis? 
Is het resultaat dat de houten palen onder uw huis moeten worden vervangen door een fundering van beton? En bent u van plan hiermee aan de slag te gaan?
Dan kunt u hier de video’s bekijken waarin wordt uitgelegd hoe u stap voor stap de fundering kunt herstellen.

Wilt u meer weten over de fundering van uw woning? Kunt u niet vinden wat u zoekt? U kunt altijd contact opnemen met het Funderingsloket van de gemeente Rotterdam.  
Stuur een e-mail naar funderingsloket@rotterdam.nl. Link opent een externe pagina in een nieuw browsertabblad.. 
We reageren binnen 5 werkdagen.
Heeft u een vraag over een bepaalde woning? Schrijf dan het adres en huisnummer erbij in het onderwerpveld van uw e-mailbericht.