Leestijd: 25 min

Gemeentelijk vastgoed

De gemeente Rotterdam bezit allerlei panden en locaties. Denk aan basisscholen, Huizen van de Wijk, zwembaden, milieustraten, musea, parkeergarages, de kantoren waar de ambtenaren werken en het stadhuis. Dat heet gemeentelijk vastgoed.

Accepteer de cookies om deze inhoud te kunnen zien

Kadernota Vastgoed. Link opent een externe pagina

Toegelaten partijen

Deel A1: Verkenning op gebouwniveau

Deel A2: Verkenning op gebiedsniveau

Deel B1: Gehele ontwerptraject nieuwbouw

01-10 Architecten B.V.
Adcom 2000, Architekten en Ingenieurs B.V.
Architectenbureau J2Creators
Architectenbureau Van den Broek en Bakema B.V.
Architectenbureau Wester
ARCONIKO architecten
Atelier van Berlo
Baltussen - van Schaik
BDP Rotterdam B.V.
BETA office for architecture and the city B.V.
Braaksma & Roos Architecten
Brightside Architects
Bureau Bouwkunde B.V.
Bureau Kroner architecten B.V.
Bureau Van Eig B.V.
Buro Moon
BURO TACTILE
Burton Hamfelt Urban Architecture B.V.
CITYFÖRSTER Architecture + Urbanism
COFO architecture
Cushman & Wakefield
DAT (De Architectenwerkgroep Tilburg)
derksen|windt architecten
Dingeman Deijs Architects
FORM HET B.V.
GAAGA v.o.f.
Groosman B.V.
Guis Architectenwerk
HOH Architecten
HP Architecten
HUM Design & Development B.V. (Ha-Ha)
Ibelings Architecten B.V.
Inbo
Jade Architecten
Jan-Willem Baijense Architect / Pieter Lievense Architect / Gara Beukman
Architect
JURY!
JWG Architecten
KettingHuls
Kraaijvanger
KRFT BV
Kumiki
KYK architecten
LIAG architecten en bouwadviseurs
Linea Architecten
M&DB architecten
META architectuurbureau
Modus Architecten & Ingenieurs
mojo architects (JOEP MOLLINK ARCHITECT B.V.)
Molenaar & Co architecten
MOST Architecture
Namelok
No Label B.V.
Office Overzee
Olaf Gipser Architects B.V.
OPEN architects & planners
Open Kaart
Orange Architects B.V.
Portieka (M. van Hensbergen Architect)
Roffaa
Rosema Architect & Jasper Rabenort
Schaap en Sturm Architecten
Shift architecture urbanism
STATS Architecten
Steenhuis Bukman Architecten B.V.
Studio A Kwadraat B.V.
Studio Architectuur MAKEN B.V.
Studio Ard Hoksbergen
STUDIO BRANDVRIES B.V.
Studio Donna van Miligen Bielke / Ard de Vries architecten
Studio for New Realities B.V.
Studio Komma B.V.
Studio Larkemika
Studio Marco Vermeulen B.V.
Studio Nauta
Studio Nuy Van Noort
Studio Saal x Beyond Space
Studio Staat
Studioschaeffer B.V.
Superimpose Architecture B.V.
Superuse Studios NL B.V.
Taller Architects
Theo Kupers Architecten B.V.
TomDavid Architecten
Ton Venhoeven c.s. Architekten B.V.
UArchitects B.V.
UCArchitects
Villanova architecten
VLOT architecten B.V.
wvau Architecten
Zoetmulder

Deel B2: Gehele ontwerptraject renovatie

01-10 Architecten B.V.
Architectenbureau J2Creators
Architectenbureau Van den Broek en Bakema B.V.
Architectenbureau Wester
ARCONIKO architecten
Artemis Interieur en Architectuur
Atelier van Berlo
Baltussen - van Schaik
BDP Rotterdam B.V.
BERNS Architectuur B.V.
BETA office for architecture and the city B.V.
Braaksma & Roos Architecten
Brightside Architects
Bureau Bouwkunde B.V.
Bureau Kroner architecten B.V.
Bureau Van Eig B.V.
Buro Moon
Buro Rotter
BURO TACTILE
Burton Hamfelt Urban Architecture B.V.
CITYFÖRSTER Architecture + Urbanism
COFO architecture
Cushman & Wakefield
derksen|windt architecten
Eklund - Terbeek Architecten
FORM HET B.V.
FP B A B.V.
GAAGA v.o.f.
Groosman B.V.
Guis Architectenwerk
Hersbach en Könst Architecten
HOH Architecten
HP Architecten
HUM Design & Development B.V. (Ha-Ha)
Ibelings Architecten B.V.
Inbo
Jade Architecten
Jan-Willem Baijense Architect / Pieter Lievense Architect / Gara Beukman
Architect
JURY!
JWG Architecten
KAS - architectuur en stedenbouw B.V.
KettingHuls
Kraaijvanger
KRFT BV
Kumiki
KYK architecten
Lakerveld Ingenieurs- en Architectuurbureau
Laurens Boodt Architect
LIAG architecten en bouwadviseurs
Linea Architecten
M&DB architecten
META architectuurbureau
Modus Architecten & Ingenieurs
mojo architects (JOEP MOLLINK ARCHITECT B.V.)
Molenaar & Co architecten
MOR Studio B.V.
MOST Architecture
Namelok
No Label B.V.
Office Overzee
OPEN architects & planners
Open Kaart
Orange Architects B.V.
Portieka (M. van Hensbergen Architect)
Roffaa
Schaap en Sturm Architecten
STATS Architecten
Steenhuis Bukman Architecten B.V.
Studio Architectuur MAKEN B.V.
STUDIO BRANDVRIES B.V.
Studio Donna van Miligen Bielke / Ard de Vries architecten
Studio Larkemika
Studio Marco Vermeulen B.V.
Studio Nauta
Studio Nuy Van Noort
Studio Saal x Beyond Space
Studio Staat
Studio TMOJ
Studioschaeffer B.V.
STUDIOSINGA i.s.m. Susanne Pietsch Architect
Superimpose Architecture B.V.
Superuse Studios NL B.V.
Taller Architects
Theo Kupers Architecten B.V.
TomDavid Architecten
Ton Venhoeven c.s. Architekten B.V.
Villanova architecten
VLOT architecten B.V.
wvau Architecten
Zoetmulder

Het Zuider Gymnasium

In maart 2022 verhuisde het Zuider Gymnasium naar het monumentale poortgebouw van het voormalige Zuiderziekenhuis.
Dat werd de afgelopen jaren helemaal verbouwd van ziekenhuis naar school.

Hiermee ging een langgekoesterde wens van de school en de stad in vervulling: een zelfstandig gymnasium in Rotterdam-Zuid. Het gerenoveerde en vernieuwde gebouw won dit voorjaar de juryprijs van de Rotterdamse Architectuurprijs 2023 en werd tweede bij de publieksverkiezing.

Deze publicatie maakt deel uit van een serie waarin we de breedte van de vernieuwing van het gemeentelijke vastgoed belichten. Een omvangrijke opgave om in 10 jaar bijna een kwart van de portefeuille te vernieuwen met een investering van ca € 1,6 miljard. Een opgave waaraan we als gemeente aan werken. Met een team van ongeveer 200 mensen: van beleidsafdelingen tot stedenbouwkundigen, samen met externe adviesbureaus, ontwikkelaars en aannemers.

Betrokken van begin tot eind

Na oplevering lijkt het zo logisch: het Zuider Gymnasium in het voormalige poortgebouw. Maar er is heel wat water door de Nieuwe Maas gestroomd voordat burgemeester Aboutaleb het gymnasium kon openen.

Het plan is tot stand gekomen door de samenwerking en inzet van vele collega’s en externen. Cruciaal was de inzet van de ontwikkelaar BOEi en de architect Joris Molenaar. In dit artikel vertellen collega’s uit een grote verscheidenheid aan gemeentelijke expertises over hun betrokkenheid bij dit bijzondere project. Van het prille begin - de afweging om het Zuiderziekenhuis te behouden - tot het einde: een overeenkomst met het schoolbestuur over de verrekening van de onderhoudskosten.

'Sloop-nieuwbouw was het plan’

‘Mijn rol in dit project was die van planeconoom voor de gehele gebiedsontwikkeling’, vertelt Evert Pieterse van SO-grondexploitatie. ‘Hoewel we niet in bezit waren van de grond van het Zuiderziekenhuis, hadden we als gemeente een grote rol, met bijhorende wensen. Met de nieuwbouw van het Maasstadziekenhuis was het pand leeggekomen. Samen met het Clara moest het pand met de verkoop geld opbrengen voor de verhuizing van Medisch Centrum Rijnmond Zuid naar Maasstad. Vandaar dat het Zuiderziekenhuis aan een ontwikkelaar was verkocht. De gemeente zou de transformatie begeleiden. Sloop-nieuwbouw was het plan.’

Weerstand

‘Maar al vrij snel kwam er een hoop weerstand vanuit diverse hoeken’, zegt Evert. ‘Het Zuiderziekenhuis moest behouden worden. Hier hadden in een TBC-kliniek de ijzeren longen van Robert Koch gestaan. En het gebouw is ontworpen door architect Van der Steur, de architect van Gemeentewerken die ook Museum Boijmans Van Beuningen en het oogziekenhuis ontwierp. Ten slotte staat het ziekenhuis met open armen gericht op het Zuiden, daar waar de nieuwe inwoners uit Brabant en Zeeland vandaan kwamen. Hoewel het geen monument was, was de waarde duidelijk.
Om sloop te voorkomen moesten we een nieuwe businesscase ontwikkelen. Dat was even puzzelen. Mede door het vestigen van het gymnasium in het poortgebouw zijn we daar uitgekomen. Binnen de gemeente zijn veel mensen bij een gebiedsontwikkeling betrokken, maar de inzet van externen is cruciaal geweest. Ondernemers, belangenorganisaties, maatschappelijke organisaties en de politiek.’

Economische crisis

Paul Teunissen van het Projectmanagementbureau van Stadsontwikkeling was in dit project de gemeentelijke projectmanager. Hij vertelt: ‘Herontwikkeling van het Zuiderziekenhuis was pas mogelijk na de oplevering van de nieuwbouw van het MCRZ. In de tussenliggende periode kregen we de economische crisis. De winnaar van de verkooptender zocht een mogelijkheid om onder de aankoop uit te komen. Door een juridisch geschil lukte dit. Het ziekenhuisgebouw was inmiddels leeg en doordat de beheer- en bewakingskosten opliepen, was er vanuit het Maasstadziekenhuis een roep om snel te verkopen.’

Haalbaarheidsstudie

‘Sociale Werkzaamheden BV - oftewel SWZ - meldde zich om het Zuiderziekenhuis te kopen onder de voorwaarde dat het gesloopt zou mogen worden voor woningbouw’, vervolgt Paul. ‘Omdat de gemeente ook risicodragend deelnam aan de verkoop, moest de gemeenteraad hiermee akkoord gaan. De raad had een nadrukkelijke wens om het oorspronkelijke ensemble van het Zuiderziekenhuis te behouden. In opdracht van toenmalig wethouder Karakus voerden we toen met het projectteam een haalbaarheidsstudie uit naar behoud. Architect Joris Molenaar kreeg, als supervisor van Tuindorp Vreewijk, de opdracht. Uit dit onderzoek bleek dat er een fikse onrendabele top zat op een behoudscenario. In de raadscommissie werd een stevige discussie gevoerd, maar de gemeente wenste de onrendabele top niet af te dekken. Uiteindelijk is de gemeente akkoord gegaan met de verkoop aan SWZ BV onder de voorwaarden dat het oorspronkelijke poortgebouw behouden moest blijven.’

Behoud cultureel erfgoed

Paul: ‘Na de gemeenteraadsverkiezing van 2014 had een nieuwe coalitie zich voorgenomen om zorgvuldiger te zijn met het behoud van cultureel erfgoed. Hierbij werden met name het Zuiderziekenhuis en de Hofbogen genoemd. De raad nam in haar eerste vergadering unaniem een motie aan, waarin het college van B en W de opdracht kreeg vaart te maken met het behoud van het Zuiderziekenhuis. SWZ BV was daar erg op tegen; die had andere plannen. In de tussentijd had het Cuypersgenootschap bij de gemeente een verzoek gedaan om het Zuiderziekenhuis aan te wijzen als gemeentelijk monument. Tijdens deze procedure had het ensemble een beschermde status en kon het niet zomaar worden gesloopt. Hiermee werd SWZ BV gedwongen ook over een behoudscenario na te denken.’

Gebiedstransformatie

‘Inmiddels had BOEi zich aangemeld om te participeren’, vervolgt Paul. ‘SWZ, Boei en gemeente besloten een opnieuw haalbaarheidsonderzoek naar behoud uit te voeren. Inmiddels wenste de gemeenteraad wel bij te dragen. Er werden nieuwe afspraken gemaakt. BOEi zou het te behouden ensemble asbestvrij opgeleverd krijgen. En SWZ BV zou rondom het ensemble nieuwbouwwoningen realiseren. De invulling van het poortgebouw met het Zuider Gymnasium heeft een belangrijke katalyserende rol vervuld.
Zo kwam in een tijdsbestek van ongeveer 8 jaar een volledige transformatie van het Zuiderziekenhuis tot stand. Een ware gebiedstransformatie van twee ziekenhuizen naar een gebied waar ruimte is voor onderwijs en wonen. Ik vond het heel leuk om hieraan te mogen werken met zo veel mensen, zowel intern als extern, en een duidelijke opdrachtgevende gemeenteraad.‘

Stedenbouwkundig plan

Barbara van der Broek van Ruimtelijke Ontwerp en Advies van Stadsontwikkeling werkte in 2015 en 2016 aan het Zuiderziekenhuis: ‘In die fase overwoog de ontwikkelaar nog sloop van de oudbouw. Wilsum en Van Loon Architecten heeft toen een stedenbouwkundig plan ontworpen waarin de oudbouw behouden bleef. Ik heb dat inhoudelijk begeleid. Wij hebben dit stedenbouwkundig plan in één zomer heel intensief uitgewerkt. Dat plan heeft er mede voor gezorgd dat de oudbouw behouden kon blijven.

Ik heb ook gewerkt aan de uitwerking van de woningen op het terrein en de eerste fase van verbouwing van de oudbouw. En ik meen me te herinneren dat ik ook betrokken was bij de keuze van Joris Molenaar als architect voor de verbouwing van het poortgebouw tot het Zuidergymnasium.’

Inpassing in de omgeving

‘Mijn rol was om ervoor te zorgen dat de gebouwde ontwikkeling goed werd ingepast in de omgeving’, vertelt Jeroen Bleijs van Ruimtelijke Ontwerp en Advies Stadsontwikkeling. ‘In de periode dat ik bij het project betrokken was, maakte de architect - Joris Molenaar - het ontwerp voor de school.

Twee delen van het programma van de school pasten niet in het historische gebouw: de gymzaal en de fietsenstalling. Daar moest dus ruimte voor worden gevonden buiten het bestaande gebouw. Voor de inpassing van de gymzaal maakten we verschillende varianten. Hoe kan deze aansluiten op het historische gebouw? Hoe sluit dit aan op de organisatie en logistiek van de school? En ook: hoe past de gymzaal in de nieuwe woonwijk die inmiddels rondom het voormalig Zuiderziekenhuis is gerealiseerd.

Voor de fietsen was er helaas geen andere optie dan ze te plaatsen voor het gebouw. Dat bovengronds doen was onwenselijk, want dit zou het aanzicht van het historische gebouw verstoren. In samenwerking met onze landschapsontwerper Albert van Eer is er voor de entree een pleintje ontworpen. Aan weerszijden daarvan zijn de plekken voor fietsen iets verdiept aangelegd zodat je als het ware over de fietsen heen kijkt. Waardoor het poortgebouw zijn waardige entree behoudt. ‘

Kans voor Rotterdam-Zuid

Ook Jantine van Drimmelen van Onderwijs (Maatschappelijke Ontwikkeling) was nauw betrokken. ‘In 2015 gaf de toenmalige directie Jeugd & Onderwijs aan Stadsontwikkeling opdracht een haalbaarheidsonderzoek te doen naar de vestiging van een zelfstandig gymnasium voor het schoolbestuur CVO in het poortgebouw van het voormalige Zuiderziekenhuis. Dit werd gezien als een kans voor de gemeente, de school en de leerlingen van Rotterdam-Zuid. Toen bleek dat de vestiging haalbaar was, gaf de directie J&O de opdracht aan SO om het gebouw te transformeren naar een school met gymzaal.
Mijn rol als accountmanager Onderwijshuisvesting was om beleidsmatig de kaders te definiëren en vast te stellen en het benodigde budget beschikbaar te stellen. Daarnaast was het mijn rol in de voorbereiding om regelmatig af te stemmen met SO, BOEi en CVO en het plan uiteindelijk verder te brengen in de ambtelijke en bestuurlijke besluitvorming.’

Contracten

In oktober 2019 kwam Ceren Karatli als accountmedewerker het Uitvoeringsteam Onderwijshuisvesting van de gemeente versterken. ‘Ik werd gelijk betrokken bij de projectgroep van de ontwikkeling van het Zuider Gymnasium in het voormalig Zuiderziekenhuis’, vertelt ze. ‘Intussen waren de contracten hiervoor al afgerond en ondertekend. In 2020 is gestart met het definitief ontwerp. Gelijktijdig vond de restauratie van het gebouwencomplex plaats. In juli van dat jaar was de casco-vooroplevering door BoeI. Daarna kon begin 2021 gestart worden met de afbouw voor onderwijs.

Tijdens de ontwikkeling en uitvoering bespraken de gemeente, ontwikkelaar en het schoolbestuur diverse onderwerpen. Daarbij zorgde ik voor de contractuele vastlegging. Een voorbeeld daarvan is het voorterrein van de school. Hiervan is de gemeente eigenaar; de school gebruikt het voor een fietsenstalling. Een ander onderwerp was parkeren. Eerst was parkeren in de buurt gratis, maar tijdens de ontwikkeling van de school werd betaald parkeren ingevoerd. Daarvoor moesten aanvullende afspraken worden gemaakt.’

Frisse Scholen

Coen Booster was als uitvoeringsmanager namens het Team Onderwijshuisvesting betrokken bij de ontwikkeling van het Zuider Gymnasium. Coen: ‘Normaal gesproken bouwen we in samenwerking met schoolbesturen zelf. In dit geval huurden we als gemeente het casco gebouw van de ontwikkelaar en bouwden we zelf het inbouwpakket. En ondanks dat er een goed contract lag, vroeg dit in de uitwerking veel afstemming. Dit werd natuurlijk nog versterkt doordat een renovatie altijd al meer afstemming in de uitvoering vraagt. Wat bij deze opgave lastig was, was een goede integratie van de regelgeving rond Frisse Scholen. Voor een school is ventilatie enorm van belang, maar de ontwikkelaar van het casco dacht daar best makkelijk over.

De bouw vond daarnaast plaats in een roerige tijd. Corona en de materiaal- en personeelsschaarste waren niet te voorzien. Met BOEi hebben we altijd alles in zeer goede harmonie en openheid besproken. Dat hielp. Uiteindelijk is de school 6 maanden later dan gepland opgeleverd.

Bij de start van het project moest de capaciteit ineens met 150 leerlingen omhoog. Dat leidde natuurlijk direct tot een heronderhandeling en kostte veel energie. Uiteindelijk ben ik er trots op dat we het project binnen budget hebben weten af te ronden.’

Gemeentelijk monument

‘Ik was als monumenteninspecteur betrokken bij het vergunningentraject voor het Zuidelijk Gymnasium’, vertelt Joost Bijnen van Bouw en Woningtoezicht van Stadsontwikkeling. ‘Na veel weerstand van historische genootschappen, omwonenden en collega’s van Bureau Monumenten van onze afdeling BWT, besloot het college van B en W rond 2015 om niet mee te werken aan een sloopvergunning voor het Zuiderziekenhuis, maar de oorspronkelijke bebouwing uit de jaren ’30 te behouden en te transformeren naar een school en woningen.

Nadat de herbestemming was gerealiseerd, kregen de gebouwen de status van gemeentelijk monument. In het vergunningentraject zijn de plannen benaderd als ware zij al beschermd. Ik heb plananalyses gemaakt, waarin de bouwplannen voor de monumenten zijn beschouwd op de gevolgen van de fysieke ingrepen voor de monumentale waarden.

De plananalyses zijn beschouwd door de externe supervisor Paul Meurs. Vervolgens zijn ze aangeboden aan de commissie voor welstand en monumenten. Na behandeling heb ik de adviezen besproken met de aanvragers van de vergunningen. Naast mijn rol bij de omgevingsvergunning, was ik betrokken bij de uitvoeringscontrole op de monumentenaspecten.’

Overeenkomsten

Wouter Scheffer van Vastgoed Stadsontwikkeling was in de periode 2015-2018 als assetmanager Vastgoed voor het gebied Feijenoord (Vreewijk) bij de ontwikkeling betrokken. Hij vertelt: ‘In juli 2017 hebben BOEi, de gemeente en CVO de ontwikkelovereenkomst en de huurovereenkomst getekend.’ De gemeente had beslist dat er een categoriaal gymnasium op Zuid moest komen. Dat was een grote wens van burgemeester Aboutaleb. Schoolbestuur CVO was bereid die school op te richten en te exploiteren. De beoogde locatie, het poortgebouw van het voormalige Zuiderziekenhuis, was oorspronkelijk particulier eigendom van Sociale Werkzaamheden, oftewel SWZ. Maar die was bereid het te verkopen aan BOEi, een ontwikkelaar van cultureel erfgoed en goed bekend binnen de gemeente. BOEi zou het gebouw langjarig – voor een periode van 30 jaar - aan de gemeente verhuren en MO Onderwijshuisvesting had hiervoor de financiële middelen beschikbaar gesteld. CVO leverde de ruimtelijke en technische Programma’s van Eisen en BOEi nam de feitelijke verbouwing voor zijn rekening. Mijn taak was om de ontwikkelovereenkomst en huurovereenkomst tot stand te brengen en te tekenen namens de gemeente.’

Gebruiksovereenkomst

‘Als assetmanager krijg ik het pand in mijn portefeuille’, vertelt Harmen Meerbeek van SO Vastgoed. In dit geval gaat het om een gehuurd pand en beheren wij met ons team de huurovereenkomst namens de gemeente Rotterdam.
Tijdens de ontwikkeling heb ik samen met de accountmedewerker uit ons team en collega’s van het uitvoeringsteam afstemming gehad over de overeenkomsten met verhuurder en schoolbestuur. Op ons verzoek is er een gebruiksovereenkomst gesloten met het schoolbestuur om bepaalde afspraken met de verhuurder ook vast te leggen met het schoolbestuur zodat dit gedurende het gebruik van het pand goed geregeld is. ‘

Zuidergymnasium als onderdeel van grotere opgave

Het Zuidergymnasium in het poortgebouw van het voormalige Zuiderziekenhuis heeft er kunnen komen door de gezamenlijke inspanning van een veelvoud aan gemeentelijke collega’s. Dit artikel toont slechts een deel van de expertises die noodzakelijk zijn om een gebouw op te leveren. In deze serie van artikelen gaan we verder in de breedte van gemeentelijke vastgoedontwikkeling. Een opgave om binnen 10 jaar een kwart van de portefeuille te vernieuwen. In het volgende artikel zullen we met Nico Goedhart (projectmanager bij PMB) en Tom Hoek van Dijke (ontwikkelmanager SO Vastgoed) terugkijken op 40 jaar gemeentelijke vastgoedontwikkeling. Nu beiden op het punt staan om afscheid te nemen. In de tussentijd worden op deze RIO-pagina updates gegeven van projectvoortgang. Bijdragen hiervoor zijn welkom, om hiermee een beeld te schetsen waar we gezamenlijk aan werken.

Interview met Nico Goedhart en Tom Hoek. Vastgoedontwikkeling: leren van rijke ervaringen.

Maar liefst 80 jaar ervaring. Dat hebben Nico Goedhart en Tom Hoek van Dijke bij elkaar opgeteld. Ze zijn elk goed voor 40 jaar expertise in vastgoedontwikkeling.

In dit interview laten zij hun licht schijnen op de rol van de gemeente door de jaren heen. Bij het nieuwe Sportcentrum Feijenoord, dat inmiddels in gebruik is genomen, blikken we terug op hun loopbaan.

Dit interview maakt deel uit van een serie over de breedte van de vernieuwing van het gemeentelijke vastgoed. Een omvangrijke opgave om in 10 jaar bijna een kwart van de portefeuille te vernieuwen.
Een opgave waaraan we als gemeente met een team van ongeveer 200 mensen van beleidsafdelingen tot stedenbouwkundigen aan werken samen met externe adviesbureaus, ontwikkelaars en aannemers.

Ongeveer 40 jaar werkten Nico en Tom aan de ontwikkeling van onze stad. In het begin werkte Tom aan de stadsvernieuwing in Kralingen-West en later in een rol die je nu zou kunnen zien als een combinatie van stedenbouwkundige, teamleider en gebiedsontwikkelaar. Nico begon zijn carrière met straatvernieuwingsprojecten en het bouwrijp maken van gebieden zoals de Wijnhaven en de Provenierswijk in het centrum. De afgelopen 40 jaar veranderde de rol van de gemeente in vastgoedontwikkeling meerdere keren. De gemeentelijke organisatie veranderde en de visie voor wie de gemeente bouwt is gewijzigd. Omdat Nico en Tom in hun loopbaan meerdere periodes hebben meegemaakt, nemen we het verleden onder de loep en plaatsen we het in de huidige tijd.

Havenstad aantrekkelijker maken

Nico Goedhart werkte de laatste jaren als projectmanager voor de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed bij het Project Management Bureau en Tom Hoek van Dijke werkt als vastgoedadviseur in het Onderwijshuisvestingsteam. In het verleden zetten we projecten op om de stad aantrekkelijker te maken. Zo werkte Tom aan de ontwikkeling van de Cruise Terminal, om meer toeristen naar Rotterdam te trekken. En zijn in Lloydkwartier studio’s gebouwd om de creatieve sector te verleiden naar Rotterdam te komen. Of is een paviljoen aan de Boompjes geplaatst om een verbinding tussen binnenstad en rivier te maken. Tom geeft aan dat ‘vanuit het ontwikkelingsbedrijf men snel zelf aan de slag ging met een project’. In de huidige tijd richten we ons enkel op een vraag vanuit een beleidsveld. Een school, de bibliotheek of een welzijnsplek. Op dit moment zouden we geen projecten meer starten om enkel een aantrekkelijke plek te maken, maar soms zouden we nu wel programma kunnen toevoegen die de functie versterkt.

Mixed-use plannen

Ook de samenwerking met externe partijen veranderde over de tijd. ‘Waar we eerder als gemeente publieke functies moesten ontwikkelen omdat niemand anders dat deed, zijn de ontwikkelaars nu veel creatiever geworden. Ontwikkelaars en corporaties wensten of mochten in de jaren ‘80 alleen woningbouw ontwikkelen’ zegt Tom. ‘Maar nu is de interesse om mixed-use plannen te ontwikkelen er wel. Onder het motto ‘de markt tenzij’ hoeven we hierdoor als gemeente ook minder zelf te doen. Dan moet je als overheid wel in staat zijn om goede afspraken met marktpartijen te maken, dat vereist inzicht in de langetermijngevolgen.’

Meer samenwerking met externen

Ook de manier waarop de opgaven worden uitgewerkt is gewijzigd in de loop der jaren. Waar we nu nog vooral projectmanagement en stedenbouwkundige studies intern hebben georganiseerd, hadden we in het verleden de capaciteit in eigen huis om een heel gebouw te ontwikkelen. Zo hebben we destijds bijvoorbeeld het Nieuwe Luxor, met een externe architect, als Gemeentewerken volledig zelf uitgewerkt. De interne capaciteit en daarbij behorende kennis is er niet meer. Ook hier is ‘de markt tenzij’ van toepassing, zodat op dit moment meer wordt samengewerkt met de externen. In plaats van de opgave zelf uit te voeren, is het nu de uitdaging om op een goede manier de partijen te selecteren die passen bij die opgave, in plaats van het zelf te doen.

Standaardisatie of maatwerk

In de loop der jaren is de omvang van de bouwopgave met regelmaat veranderd. Het mooie is dat de huidige opgave bestaat uit het vernieuwen van gebouwen die we in de jaren ’80 hebben ontwikkeld. Hoewel we als vastgoedorganisatie toen meer waren versnipperd, waren we wel in staat om eenduidiger en hierdoor sneller te ontwikkelen. Ook in stadsvernieuwingswijken wilden we destijds standaard scholen. Daarbij bestond de inpassing vooral uit het positioneren van een standaard volume. Daar streven we ook niet naar, maar nu nemen we veel ruimte om op iedere locatie maatwerk te realiseren. Een middenweg. Hiertussen een middenweg zien te vinden is een mooie opgave voor de huidige tijd.

Sturing van het Rijk

De economische situatie en vooral de wijze van financiering is altijd bepalend geweest voor de omvang van de opgave en de rol van de gemeente. ‘In de tijd van de stadsvernieuwing gingen er vanuit de gemeentelijke dienst Volkshuisvesting letterlijk busjes vol met aanvragen voor wijkaanpakken naar het ministerie voor sociale woningbouwplannen’. Toen het ministerie deze aanpak verliet, stopte de dominante rol van de gemeente in de stadsvernieuwing. Daarna werd ten tijde van Riek Bakker de Kop van Zuid ontwikkeld en kon bijvoorbeeld het Nieuwe Luxor worden gebouwd door de verkoop van de afvalcentrale. Externe geldstromen zijn bepalend in de omvang van de opgave. Ook op dit moment is het Rijk bepalend bij gebiedsontwikkeling. Daarom vindt op verschillende niveaus een lobby bij het Rijk plaats om meer structureel geld te reserveren voor het vernieuwen van maatschappelijk vastgoed.

Het beste van beide

De bouwopgave opgave ligt op dit moment weer in de bestaande stad omdat gebouwen uit de jaren ’80 aan vernieuwing toe zijn. En na een periode waarin opgaven vooral gecentraliseerd waren, is er nu weer meer sprake van een wijkgerichte aanpak. Zo heeft de Wijk aan Zet verwantschap met stadsvernieuwing. Het blijft hierin zoeken naar het beste van beiden. Een dialoog met de directe omgeving is noodzakelijk om aan te sluiten bij de behoeften, maar regie op stedelijk niveau blijft ook noodzakelijk. Tom: ‘Zo was de ontwikkeling van het zwemcentrum De Wilgenring vanuit de deelgemeente directe concurrentie voor een nabijgelegen zwembad in een andere deelgemeente.’ De opgaven in de bestaande stad vragen een andere aanpak, in dialoog met de bewoners. Hiervoor kan je lessen trekken uit de stadsvernieuwingsaanpak. Wat je volgens Tom niet hoeft over te nemen is ´dat we prat gingen op de productie van goedkope grote woningen, soms ten koste van de kwaliteit. Dat zouden we nu anders doen.’

Duidelijke rolverdeling

Vastgoedontwikkeling is in de huidige tijd meer geprofessionaliseerd. Door de totstandkoming van een centrale vastgoedorganisatie in plaats van versnipperd eigendom bij de verschillende beleidsvelden en deelgemeenten, kan regie op stedelijk niveau worden gevoerd. Eerder kon een brandweercommandant langskomen die de realisatie van een nieuwe kazerne naast zijn gewone werk erbij deed, of de technisch directeur van de RET die kwam vertellen dat hij een tramremise aan het ontwikkelen was. Er is nu meer duidelijkheid in de rolverdeling tussen beleidsvelden, de gebruiker en huurders en de gemeente.

Trots

Las Palmas is een project waar Tom trots op is. ´Weinigen weten dat dit project op de Wilhelminakade inclusief de dakopbouw is ontwikkeld door de gemeente. Verschillende scenario’s inclusief sloop en verkoop werden onderzocht. Uiteindelijk is het gelukt om het gebouw te behouden met een publieke bestemming, het Nationaal Fotomuseum dat daarvoor op de Witte de Withstraat zat. Waar we eerst met een onverkoopbaar pand zaten, hebben we door de ontwikkeling van een plan, het gebouw een goede bestemming kunnen geven. Daarna heeft zelfs een marktpartij het reeds aanbestede project aangekocht van de gemeente.´

Nico kijkt met tevredenheid terug op de ontwikkeling van de parkeergarage Kralingse Zoom. ´De ontwikkeling van een parkeergarage boven de metro met een wijziging van de wegen rondom was zeer intensief. Omwonenden waren kritisch omdat ze vreesden voor overlast van verkeer. Door het uitleggen van de verkeersstromen op basis van modellen konden we de omwonenden geruststellen. Gelukkig bleken de modellen uiteindelijk ook te kloppen. Het is mooi om te ervaren dat na een intensief traject met de buurt, iedereen tevreden terugkijkt op een project.’

Nico: ‘Leuk om bij het afscheid nemen van het werkende leven een moment te nemen om terug te blikken op de afgelopen jaren om de huidige tijd te duiden. Zo zie je dat het continu cycli zijn hoe we als gemeente georganiseerd zijn en handelen.’ Tom vult aan ´het is nu aan de volgende generatie om Rotterdam vorm te geven, dit gesprek maakt in ieder geval duidelijk dat de manier waarop we georganiseerd zijn en wat we doen vorm te geven is.´

Bekijk bekendmaking enkelvoudige gunning gemeentegrond | Bouwenaanrotterdam.nl. Link opent een externe pagina

Bekijk de gepubliceerde vooraankondigingen openbare tenders | woneninrotterdam.nl. Link opent een externe pagina