Erfpacht
Sommige huizen, winkels of kantoren staan niet op eigen grond, maar op grond van de gemeente. De eigenaars van die huizen, winkels en kantoren betalen de gemeente hiervoor een vergoeding.
Wat is erfpacht?
Erfpacht is het recht om grond van een ander te gebruiken. Een eigenaar van een pand betaalt een vergoeding voor het gebruik van de grond. Die vergoeding wordt canon genoemd.
Bijvoorbeeld: de tuin bij uw woning of bedrijfspand. Die is eigendom van de gemeente. Door erfpacht mag u de grond gebruiken. U hebt daar een contract voor met de gemeente.
Als uw woning op erfpachtgrond staat, dan bent u eigenaar van de woning. U kunt daar dus blijven wonen. U bent geen eigenaar van de grond onder uw huis. Wanneer een erfpachtcontract afloopt, wordt u nooit vanzelf eigenaar van die grond. U ontvangt een brief van de gemeente met daarin een aantal keuzes.
Nee. De gemeente geeft u alle informatie zodat u zelf kunt kiezen wat u met uw erfpachtcontract doet. De gemeente kan u geen advies geven, omdat zij bij het contract betrokken is.
Nee, dit kan alleen als het erfpachtcontract is afgelopen. En ook als u 2 jaar achter elkaar geen canon hebt betaald. Of als u zich niet houdt aan andere regels van het contract. Een erfpachter en de gemeente kunnen altijd samen besluiten de erfpacht te stoppen.
De gemeente gebruikt dit geld om de stad schoon, veilig en aantrekkelijk te maken.
Voor wie is erfpacht?
Iemand die eigenaar is van een woning of bedrijf op erfpachtgrond, noemen we een erfpachter. In de eigendomsakte van uw woning of bedrijfspand staat of u erfpachter bent. De eigendomsakte hebt u van de notaris gekregen toen u het pand kocht.
Woning op erfpacht kopen
Mensen die een woning op erfpachtgrond kopen, kunnen ervoor kiezen om de canon vooruit te betalen met de HGW-regeling. Hiervoor moet u uiterlijk binnen 1 of soms 2 maanden nadat u de woning heeft gekocht een aanvraag indienen. Na die tijd is een aanvraag indienen niet meer mogelijk.
Meer informatie over de HGW-regeling leest u verder op deze webpagina onder het kopje ‘Canon vooruitbetalen. Link opent een externe pagina in een nieuw browsertabblad.’.
Hebt u vragen? Bespreek deze met uw makelaar. Of bel het algemene nummer van de gemeente Rotterdam: 14 010 en kies optie 9 in het keuzemenu.
Erfpachtbeleid vanaf 1 januari 2026
Sinds 1 januari 2026 geldt het vernieuwde erfpachtbeleid. Link opent een externe pagina in een nieuw browsertabblad. voor woningen.
Samenvatting van het vernieuwde beleid
Het canonbedrag wordt lager. Erfpachters met een woning op erfpacht die op of na 1 januari 2026 een nieuwe erfpachtperiode starten, betalen 25% minder.
Ook wordt de looptijd van een nieuw tijdelijk contract verlengd van 15 naar 50 jaar. Daarnaast werkt de gemeente aan een voorstel om erfpachters te ondersteunen die de canon niet kunnen betalen.
Ook het kopen van de grond wordt goedkoper. Erfpachters met tijdelijke erfpacht krijgen 5 jaar de tijd om hun grond te kopen voor maximaal 60% van de grondwaarde van 1 januari 2024. Wie zelf een aanvraag doet, betaalt maximaal 75% van de actuele grondwaarde. De rente over de koopsom vervalt. Voor erfpachters die snel duidelijkheid nodig hebben, bijvoorbeeld bij verkoop, komt er een voorrangsregeling.
Er is nu nog niets te zeggen over uw persoonlijke situatie. Daarover krijgt u binnen 5 jaar een brief van de gemeente.
Erfpachtproject
De gemeente startte in 2024 een project om erfpachters extra te informeren over hun erfpachtcontract. Als onderdeel van het erfpachtproject krijgen alle erfpachters 1 keer een aanbod om eigenaar te worden van de grond.
In juli 2025 stuurde de gemeente alle erfpachters een brief. Hierin stond dat de gemeente nadenkt over hoe ze de bedragen berekent die erfpachters moeten betalen. En ook dat dit meer tijd kost.
Grondwaarde
Een taxateur die niet bij de gemeente werkt, berekent de grondwaarde bij uw woning of bedrijfspand. De manier die de taxateur daar meestal voor gebruikt, heet de ‘residuele methode’. Dat gaat zo:
- De taxateur bepaalt eerst wat een gebouw op een bepaalde plek waard is. Hierbij kijkt deze onder andere naar de locatie, de oppervlakte en het soort gebouw.
- Daarna berekent de taxateur wat het zou kosten om het gebouw nu te bouwen. Dit noemen we de stichtingskosten.
- Als de taxateur de stichtingskosten aftrekt van de waarde van het gebouw, blijft de grondwaarde over.
Een taxateur berekent de grondwaarde van een woning op basis van een aantal punten. Zoals de plek, hoe groot het stuk grond is en wat erop gebouwd mag worden. Het onderhoud en de inrichting van de woning tellen daarbij niet mee. Elk stuk grond is anders. Daarom wordt de grondwaarde niet berekend per vierkante meter.
Berekenen van de grondwaarde bij een appartement werkt hetzelfde als bij 1 huis op een stuk grond. Maar de grond onder een appartementencomplex is vaak meer waard dan de grond onder 1 woning. Ook als de stukken grond even groot zijn. Dat komt doordat de waarde van de grond afhangt van wat erop gebouwd mag worden. Als er een groot gebouw met veel woningen op mag staan, is de grond meer waard. De grondwaarde van uw appartement is uw aandeel in de totale waarde van de grond.
Bent u het niet eens met de grondwaarde? Vraag dan een deskundigenprocedure aan 3 deskundigen die niet bij de gemeente werken, berekenen dan de grondwaarde. De grondwaarde die zij vaststellen, is definitief. De kosten voor de deskundigenprocedure worden gelijk verdeeld tussen de erfpachter en de gemeente. De voorwaarden voor deze procedure worden op dit moment uitgewerkt.
Keuzes voor de erfpachter
Erfpachters hebben meestal 3 keuzes voor hun tijdelijke erfpachtcontract:
Canon betalen
Canon is de vergoeding die u aan de gemeente betaalt om de grond te mogen gebruiken.
Canon vooruitbetalen
Een erfpachter kan op bepaalde momenten ervoor kiezen de canon voor een langere tijd vooruit te betalen. Bijvoorbeeld bij aankoop van de woning op erfpacht. Vooruitbetalen van de canon kan voor een bepaalde tijd, bijvoorbeeld 50 jaar, of voor de hele periode van de erfpacht.
Bij het vooruitbetalen van de canon voor de hele periode van de erfpacht berekent de gemeente (een deel van) het bedrag hiervoor op basis van de historische grondwaarde. Deze regeling heet de HGW-regeling.
Grond kopen
Wilt u eigenaar worden van de grond bij uw woning of bedrijfspand? In veel situaties kan dat.
Deze 3 keuzes leggen wij hieronder verder uit.
Canon betalen
Eén van de mogelijkheden om op erfpachtgrond te kunnen wonen, is door canon te betalen. Canon is de vergoeding die u aan de gemeente betaalt om de grond te mogen gebruiken.
Meestal is de canon eerder voor 50 jaar vooruitbetaald. Na die 50 jaar loopt het contract nog door. Dan moet u canon gaan betalen. Vaak kunt u ervoor kiezen de canon voor een langere periode vooruit te betalen.
In veel gevallen mag u het bedrag dat u jaarlijks aan canon betaalt aftrekken van het inkomen waarover u belasting betaalt. Vraag bij de Belastingdienst na of dit ook voor u geldt.
Hoe wordt de canon berekend?
Bij een nieuwe periode wordt de canon berekend. De canon wordt berekend op basis van de grondwaarde en de rente van dat moment. De canon kan tijdens het contract hoger of lager worden.
Canon = grondwaarde x canonpercentage. Dat ziet er bijvoorbeeld zo uit:
Grondwaarde 2025: € 100.000
Canonpercentage 2026: 3,81%
Vermindering canon van 25%
Canon = € 100.000 x 3,81% - 25%. Dit is € 2.858 per jaar of € 238 per maand.
Als u niet kunt betalen
De gemeente werkt aan een voorstel om erfpachters te ondersteunen die de canon niet kunnen betalen. Op deze pagina volgt hierover later meer informatie.
Canon vooruitbetalen
Een erfpachter kan ervoor kiezen de canon voor een langere tijd vooruit te betalen. Dit kan voor een bepaalde tijd, bijvoorbeeld 50 jaar. Of voor altijd. Dat heet eeuwigdurende erfpacht. Door de canon voor een langere tijd vooruit te betalen, krijgt de erfpachter niet te maken met verhoging van de canon.
HGW-Regeling
Mensen die een woning op erfpachtgrond kopen, kunnen ervoor kiezen om de canon vooruit te betalen voor de hele periode van de erfpacht. Dit heet ‘aanvullend afkopen’. De gemeente berekent het bedrag hiervoor op basis van de historische grondwaarde. Deze regeling heet de HGW-regeling. Er zijn wel voorwaarden:
- U heeft een gebouw gekocht dat staat op erfpachtgrond.
- De erfpacht is afgekocht voor 50 jaar. Die 50 jaar zijn nog niet voorbij.
- U moet uiterlijk binnen 1 maand of soms binnen 2 maanden nadat u de woning hebt gekocht een aanvraag indienen voor aanvullend afkopen.
Ook erfpachters die bijvoorbeeld al een woning of bedrijf op erfpachtgrond hebben, kunnen aanvullend afkopen. Daar zijn de volgende voorwaarden voor:
- U betaalt nu canon.
- De eerste 50 jaar van het erfpachtcontract zijn nog niet voorbij.
- De gemeente verlaagt of verhoogt het canonbedrag dat u moet betalen. De gemeente stuurt zelf een voorstel voor het vooruitbetalen van de canon.
Let op! Kiest u ervoor de canon vooruit te betalen via deze HGW-regeling? U kunt de grond onder uw woning dan pas na 5 jaar kopen. De 5 jaar gaat in nadat u hebt besloten om de canon vooruit te betalen. U moet zelf om een aanbod vragen. U krijgt dan geen aanbod om de grond te kopen binnen het Erfpachtproject.
HGW-herstelactie
De HGW-regeling is in het verleden niet altijd goed uitgevoerd. Daardoor konden sommige erfpachters geen gebruik maken van de HGW-regeling, terwijl zij daar wel recht op hadden. Hiervoor is een HGW-herstelactie gestart.
Hoe voeren we de HGW-herstelactie uit?
- We kijken om welke erfpachters het gaat.
- We sturen een brief naar erfpachters als zij recht hebben op herstel.
- We hebben de eerste erfpachters al een persoonlijk HGW- herstel aanbod gestuurd.
- We ronden de HGW-herstelactie af in de eerste maanden van 2027.
Deze brief staat los van de normale projectbrief. Erfpachters krijgen die brief in de komende vijf jaar.
Grond kopen
Wilt u eigenaar worden van de grond bij uw woning of bedrijfspand? In veel situaties kan dat. Heel soms wil de gemeente die grond niet verkopen. U krijgt dan geen aanbod om de grond te kopen.
Aanbod grond kopen
Alle erfpachters krijgen 1 keer een aanbod om eigenaar te worden van de grond. Dit is onderdeel van het erfpachtproject. Met dit aanbod kunt u de erfpachtgrond kopen voor maximaal 60% van de grondwaarde van dit moment. U krijgt dit aanbod ergens in de komende 5 jaar.
De grondwaarde is vastgesteld per 1 januari 2024. Dit blijft het hele project gelijk. Daarnaast hoeven erfpachters geen administratiekosten te betalen.
Voorrangsregeling
Kunt u niet wachten op het aanbod vanuit de gemeente? Bijvoorbeeld omdat u uw woning verkoopt of voor (her)financiering eerder een aanbod wilt krijgen? De gemeente werkt aan een regeling waarbij u een aanbod kan aanvragen met voorrang. Dan betaalt u wel administratiekosten. U krijgt de administratiekosten terug als u het aanbod accepteert. De koopsom is dan maximaal 60% van de grondwaarde. U ontvangt dan later niet opnieuw een aanbod van de gemeente.
Zelf een aanbod aanvragen
U kunt ook een aanbod aanvragen als u om een andere reden niet wilt wachten. U betaalt dan maximaal 75% van de grondwaarde op dat moment. En u betaalt wel administratiekosten.
Eeuwigdurende erfpacht
Het is niet mogelijk gemeentelijke grond te kopen onder sociale huurwoningen, bedrijventerreinen en maatschappelijk vastgoed. Wel kan een erfpachter een verzoek indienen om een tijdelijk recht van erfpacht - dus erfpacht voor een vastgestelde tijd - om te zetten naar een eeuwigdurend recht van erfpacht.
Nee, de gemeente geeft geen schoongrondverklaring nadat u de grond bij uw woning of bedrijfspand heeft gekocht. Een schoongrondverklaring is een officieel document, gebaseerd op bodemonderzoek. In dit document staat dat de grond bij uw woning of bedrijfspand schoon en veilig is. Vanaf het moment dat de gemeente de grond in erfpacht heeft uitgegeven, is de erfpachter verantwoordelijk voor de grond. Dit verandert niet wanneer u de grond koopt. Als u een schoongrondverklaring nodig heeft, moet u zelf bodemonderzoek laten doen.
De berekening bestaat uit drie onderdelen:
- De grondwaarde: de waarde van de grond op het moment van uw aanvraag.
- Uw erfpachtcontract: hoeveel canon u al vooruit hebt betaald en hoelang uw contract nog loopt.
De discontovoet: een rentepercentage om te berekenen wat de bedragen die u in de toekomst nog moet betalen op het moment van uw aanvraag waard zijn.
Krijgt u een aanbod van de gemeente om de grond te kopen? Dan is de discontovoet 5%. Dit is onderdeel van het erfpachtproject.
Vraagt u zelf een aanbod aan? Dan is de discontovoet 4,47%.
Contact
Hebt u vragen? Bel het algemene nummer van de gemeente Rotterdam:
14 010 en kies optie 9 in het keuzemenu.
Of stuur een e-mail naar erfpacht@rotterdam.nl. Link opent een externe pagina in een nieuw browsertabblad..
