Woning verhuren
Als u een woning of pand verhuurt, moet u aan een aantal regels voldoen. Dit voorkomt problemen en schept duidelijkheid.
Door het volgen van deze regels bent u een goede verhuurder en maakt u het bijvoorbeeld kwaadwillende huurders moeilijker om een woning te huren. De kans op misstanden in woningen, zoals een hennepkwekerij of stash house voor verdovende middelen, wordt zo een stuk kleiner. Bovendien loopt u als verhuurder minder kans op schade aan uw pand of aanzienlijke boetes.
Regels Goed Verhuren Rotterdam
De gemeente Rotterdam wil verhuurders helpen en steunen. Daarom zijn er regels voor verhuurders van woonruimte in Rotterdam. Hieronder leest u wat deze regels zijn.
Met de Regels Goed Verhuren wil de gemeente duidelijk maken dat zij het erg belangrijk vindt dat verhuurders:
- Een huurprijs vragen volgen het Woningwaarderingsstelsel (wws).
- Hun woningen onderhouden en erop letten dat huurders die woningen goed en veilig gebruiken.
- Hun huurders zorgvuldig uitkiezen.
- Voorkomen dat huurders de woning gebruiken voor verkeerde dingen (van overlast tot misdaad).
- Hun woningen veilig verhuren.
Hieronder staat meer uitleg.
Goed huren en verhuren
De gemeente wil ervoor zorgen dat verhuurders en verhuurbemiddelaars zich gedragen als ‘goede verhuurder’. En dat huurders zich gedragen als ‘goede huurder’.
En dat ze allemaal weten wat hun rechten en plichten zijn én daar ook iets mee doen.
De gemeente let daar erg goed op.
Voor Goed Huren en Verhuren heeft de gemeente daarom vier hoofdtaken:
- Voorlichting geven.
- Verhuurders zelf verantwoordelijk laten zijn voor het goed verhuren van hun panden.
- Wetten en regels maken.
- Handhaven.
We leggen uit en geven informatie. En we laten zien dat we goed huren en verhuren serieus nemen. Samen met onze partners sporen we op waar het fout gaat. En we willen ook graag dat mensen dat melden.
We praten met huurders en verhuurders over wat moet en kan, want veel lukt al door met elkaar te praten. Maar soms is een extra zetje nodig om een probleem op te lossen. Als het moet geeft de gemeente een boete. Of bepaalt de gemeente dat een verhuurder een vergunning nodig heeft om een woning te verhuren.
Boetes
Het kan zijn dat een verhuurder zich niet houdt aan de algemene regels voor goed verhuurderschap. Dan kan het college van burgemeester en wethouders die verhuurder een boete geven. Die boete is maximaal 22.500 euro. Maar als de verhuurder hiervoor al eerder een boete heeft gehad, dan kan die steeds hoger worden, tot wel 90.000 euro.
Wet goed verhuurderschap
Op 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap ingegaan. De algemene regels in die wet gaan over:
Discriminatie bij woningverhuur gebeurt best vaak. En het risico daarop is groter bij particuliere verhuurders, blijkt uit een onderzoek in Rotterdam.
U zoekt een goede huurder die de huur op tijd betaalt en netjes met uw pand omgaat. Maar wat is een goede huurder? U kan daar onbewust vooroordelen over hebben en daardoor discrimineren. Bijvoorbeeld omdat iemand een niet-westerse naam heeft of vanwege huidskleur, etnische achtergrond, gender, seksuele gerichtheid of een beperking. Dat is verboden. Dat staat in onze grondwet.
Daarom let de gemeente daar streng op.
Om te voorkomen dat verhuurders en verhuurbemiddelaars discrimineren, moeten zij van de Wet goed verhuurderschap:
- Duidelijk zijn over hoe zij hun huurders uitkiezen.
- Objectieve regels gebruiken bij het uitkiezen van huurders. En die regels ook bekendmaken als zij een woning of andere verblijfsruimte te huur aanbieden.
- Aan afgewezen kandidaat-huurders melden waarom voor een andere huurder is gekozen.
- Een werkwijze hebben die woondiscriminatie moet voorkomen.
- Deze werkwijze op papier zetten, plus de maatregelen die bij die werkwijze horen.
- Ervoor zorgen dat iedereen die werkwijze kan vinden en lezen.
- Doeltreffende maatregelen uitvoeren.
- Hun werkwijze en maatregelen aanpassen als de ervaringen daarom vragen.
Verhuurders en huurbemiddelaars mogen op geen enkele manier mensen intimideren. Dat betekent dat woningzoekenden, huurders en bijvoorbeeld
ook omwonenden van een verhuurde woning niet bang hoeven te zijn voor een wraakactie, als zij verzoeken of klachten bij de verhuurder of verhuurbemiddelaar indienen.
Bij intimidatie denk je al snel aan het gebruiken van of dreigen met geweld: met woorden, geestelijk, lichamelijk of seksueel. Maar bij verhuren kan intimidatie ook gaan over (dreigen met):
- Het niet uitvoeren van noodzakelijk onderhoud.
- Het niet bieden van voorzieningen waarop de huurder recht heeft.
- Het niet terugbetalen van borgsommen.
Goed verhuren houdt onder meer in dat een verhuurder of verhuurbemiddelaar:
- Op een goede manier en met respect voor de huurder omgaat met klachten.
- Geen fysieke of seksuele bedreiging of intimidatie gebruikt.
- Geen voorzieningen weghaalt of weglaat waar de huurder recht op heeft.
- De huurder niet chanteert, bijvoorbeeld door te dreigen dat een tijdelijk huurcontract niet wordt verlengd of dat een bestaande huurovereenkomst wordt opgezegd.
In de Wet goed verhuurderschap staat dat een verhuurder of de verhuurbemiddelaar verplicht is om de huurovereenkomst op papier te zetten. Ook als de afspraken al mondeling zijn gemaakt. Deze plicht geldt alleen voor huurovereenkomsten die worden afgesloten na 1 juli 2023, de datum waarop de wet is ingegaan.
De gemeente raadt u aan om het model huurcontract van de Raad van Onroerende Zaken (ROZ). Link opent een externe pagina te gebruiken als u een huurcontract en algemene bepalingen opstelt.
Ook raden wij aan in het huurcontract een afspraak (clausule) op te schrijven dat de huurder geen illegale activiteiten mag uitvoeren. Schrijf daarbij op dat u als verhuurder het huurcontract mag opzeggen als de huurder zich daar niet aan houdt. En laat de huurder weten dat u criminele activiteiten direct zult melden bij de politie.
In de Wet goed verhuurderschap staat het volgende over waarborgsom, bemiddelingskosten en servicekosten:
- De verhuurder vraagt de huurder geen waarborgsom die hoger is dan tweemaal de huurprijs. Dit komt te staan in een nieuw artikel in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (artikel 261b).
- De verhuurder berekent de huurder geen andere servicekosten dan staan in de artikelen 259 en 261 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.
- Als aanvulling geldt speciaal voor verhuurbemiddelaars dat zij geen dubbele bemiddelingskosten mogen rekenen. Dit stond al in artikel 417, vierde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, maar met de Wet goed verhuurderschap kan ook de gemeente ervoor zorgen dat bemiddelaars zich daaraan houden.
Een verhuurder moet zijn huurders schriftelijk laten weten wat hun rechten en plichten zijn, als die rechten en plichten niet al in het huurcontract staan. Verder moet de verhuurder (mail)adres en/of telefoonnummer van een contactpunt bekendmaken waar de huurder terecht kan bij zaken over de woning. Ook moet de verhuurder gegevens van het meldpunt van de gemeente doorgeven aan de huurder.
Bij verhuur aan arbeidsmigranten moeten verhuurders het huurcontract apart vastleggen, dus los van het arbeidscontract. Verhuurders moeten hun huurder informatie geven in de taal van de arbeidsmigrant. Of in een andere taal die de arbeidsmigrant goed begrijpt en spreekt. Daarbij gaat het om:
- De rechten en plichten van de huurder en de afspraken die daarover in de huurovereenkomst staan.
- De informatie die hierboven staat onder het kopje 'Informatieplicht verhuurder'.
Deze algemene regels worden aangevuld met specifieke regels uit verschillende wetten, zoals de Woningwet en Huisvestingswet, en rechtspraak. Dat zijn:
Een woning die slecht wordt onderhouden is minder geld waard, is slecht voor de leefbaarheid van de buurt en maakt dat de huurder zich slecht gedraagt. Wilt u dat een huurder uw woning goed gebruikt? Gedraagt u zich dan als een goede verhuurder en onderhoud de woning goed. Reageer tijdig op klachten over dingen aan de woning die kapot zijn. En laat de huurder ruim van tevoren weten hoe en wanneer u onderhoud of reparaties laat doen. Van uw huurder mag u verwachten dat die de woning met zorg bewoont en voorkomt dat u noodgedwongen hoge reparatiekosten heeft.
Goed onderhoud gaat niet alleen over de binnenkant van de woning, maar ook over alles aan de buitenkant. Speciale aandacht is daarnaast nodig voor brandveiligheid, zeker in portiekwoningen. Zie hiervoor het Bouwbesluit 2012. Link opent een externe pagina. Vaak is een woning onderdeel van een appartementencomplex. U maakt dan als verhuurder deel uit van de Vereniging van Eigenaren (VvE). En u moet samen met deze VvE (en mogelijk de beheerder) meerjarig onderhoud uitvoeren. De VvE moet een meerjarig onderhoudsplan (MJOP) maken en hiervoor sparen. Als de VvE niet of niet voldoende actief is, moet de individuele eigenaar de VvE vragen een MJOP op te stellen.
Als verhuurder mag u niet zomaar elke huurprijs vragen. De woning die u verhuurt, krijgt punten in het woningwaarderingsstelsel. Het aantal punten hangt af van de grootte en de kwaliteit van een woning of kamer. Valt de woning in de sociale sector, dan moet u zich houden aan de huurprijs die hoort bij dat puntenaantal.
Op de website van de Huurcommissie . Link opent een externe paginakunt de huurprijs nauwkeurig uitrekenen. Let op: als u een hogere huur vraagt dan de maximale huurprijs of als die huur niet past bij hoe u de woning heeft onderhouden, kan de huurder u dwingen de huur te verlagen. Dat kan via de Huurcommissie. Link opent een externe pagina. De gemeente steunt daarbij de huurder.
Dat zijn in ieder geval de volgende vergunningen:
- Verhuurvergunning woonruimte. Link opent een externe pagina: in de wijk Carnisse is deze vergunning verplicht als u een woning wilt verhuren. Een van de voorwaarden om deze vergunning te krijgen, is een huurprijs vragen volgens het woningwaarderingsstelsel.
- Kamerverhuur. Link opent een externe pagina: voor het verhuren van kamers gelden aanvullende regels. In veel gevallen heeft u er ook een aparte vergunning voor nodig.
- Huisvestingsvergunning. Link opent een externe pagina: in een aantal gebieden in Rotterdam heeft een huurder die zich wil inschrijven bij de gemeente een huisvestingsvergunning nodig. De gemeente let er dan op hoe hoog het inkomen is. De huurder moet deze vergunning zelf aanvragen. Zonder huisvestingsvergunning kan de huurder de woning niet huren.
- Woningvorming. Link opent een externe pagina: de gemeente wil voorkomen dat woningen worden verbouwd tot te kleine woninkjes. Daarom heeft de gemeente in een verordening geregeld dat een huiseigenaar een vergunning moet hebben om een woning te verbouwen naar twee (of meer) woningen.
- Tijdelijke verhuur. Link opent een externe pagina: om een leegstaande woning of gebouw tijdelijk te verhuren, heeft u toestemming nodig van de gemeente. Denk daarbij aan het verhuren van:
- Een leegstaande woning die te koop staat.
- Een leegstaande huurwoning die over een tijdje gesloopt of gerenoveerd wordt.
- Woonruimte in een pand dat niet gebouwd is als woongebouw.
Wilt u een verhuurbemiddelaar of verhuurmakelaar inschakelen, dan raden we u aan om er een te kiezen die aangesloten is bij een van de brancheorganisaties: VBO, NVM, Vastgoed Pro of Vastgoed Belang. Maak met de verhuurbemiddelaar duidelijke afspraken over wie de intake en screening van huurders doet en hoe dat gebeurt. Leg dit vast in een contract. Alle zaken die u moet regelen als u een verhuurbemiddelaar of verhuurmakelaar inschakelt, vindt u in de brochure Veilig uw pand verhuren. Link opent een externe pagina van de politie en de brancheorganisaties. Denk daarbij aan de rol van de bemiddelaar/makelaar tijdens de verhuur. Bijvoorbeeld bij het innen van de huur, het beheer (waaronder toezicht op gebruik) en het onderhoud van het pand.
We raden verhuurders aan de mogelijke huurder zo grondig mogelijk te onderzoeken. Hoe u dat het beste doet leest u in de brochure Veilig een pand verhuren. Link opent een externe pagina van de politie en de brancheorganisaties. Daarin staan al uw plichten als verhuurder. En ook de risico’s die u loopt als u uw pand verhuurt. Denk daarbij onder meer aan:
- Denk er goed over na waar en hoe u uw woning te huur aanbiedt. Criminelen reageren graag op particuliere advertenties op websites zoals Marktplaats.
- Vraag de huurder altijd naar zijn originele identiteitsbewijs. Eis nadat de huurder in uw pand is komen wonen een bewijs van inschrijving op het verhuurde adres in de Basis Registratie Personen (BRP) van de gemeente.
- Vraag de huurder naar zijn bedoelingen en laat weten dat u samenwerkt met de politie en gemeente als u misstanden ontdekt.
- Vraag de huurder bewijs van inkomen:
- Een werkgeversverklaring die niet oud is.
- Drie salarisstroken van de laatste tijd.
- Een kopie van een bankafschrift van de rekening waarop het salaris wordt gestort.
- Controleer of de gegevens die de huurder opgeeft dezelfde zijn als die op het bankafschrift en de salarisstrook van de werkgever staan. U kunt ook de werkgever bellen om te controleren of de huurder ook echt in dienst is. Het inkomen van de huurder mag niet te laag of te hoog zijn ten opzichte van de huur die betaald moet worden. Bewaar een kopie van ieder document. Maar let op: u mag het Burgerservicenummer (BSN) van een huurder niet opschrijven en bewaren.
Regel in het huurcontract . Link opent een externe paginadat:
- Onderverhuur verboden is zonder uw toestemming.
- Verhuur aan toeristen . Link opent een externe paginaalleen is toegestaan als de huurder zich houdt aan de regels die in Rotterdam gelden. En dan alleen als u of de VvE daar toestemming voor heeft gegeven.
- Kamerverhuur . Link opent een externe paginaalleen is toegestaan als de huurder zich houdt aan de regels die daarvoor in Rotterdam gelden. Als meer dan drie kamerbewoners in een woning wonen, is een vergunning nodig. En ook is deze vergunning nodig als er in een woning een huishouden (een gezin of een stelletje) woont en er wonen daarnaast ook nog drie of meer andere mensen in de woning die niet tot dit huishouden horen.
Als u een woning gemeubileerd verhuurt, moet u voor de huurder het totaalbedrag splitsen in een bedrag voor de kale huur, voor de servicekosten en voor overige kosten, zoals voor inrichting. Als u een verhuurmakelaar opdracht geeft een woning te verhuren, mag deze de huurder geen bemiddelingskosten vragen. Dat is verboden en daar kunt u een boete voor krijgen. De Autoriteit Consument en Markt controleert dit.
De huurder betaalt elke maand huur. Dat gebeurt vanaf de bankrekening van de hoofdhuurder. Als de huurder de huur betaalt vanaf een andere rekening, kan dat betekenen dat de huurder zich niet aan de afspraken houdt. Vind alleen bij hoge uitzondering goed dat de huurder de huur contant betaalt. En dan alleen als de verklaring hiervoor logisch en te controleren is.
Denkt u dat uw huurder geldproblemen heeft? Adviseer uw huurder dan om naar
de Vraagwijzer. Link opent een externe pagina te gaan. De Vraagwijzer is een gratis loket van de gemeente dat bewoners met geldproblemen kan begeleiden naar financiële oplossingen. Zodat zij de huur kunnen betalen en niet uit huis worden gezet.
Geluidsoverlast, vervuiling en intimidatie: het zorgt er allemaal voor dat de buren niet fijn in hun woning wonen. Daarom vindt u het als verhuurder niet goed dat uw huurder zulke overlast veroorzaakt. Uw huurder weet dat u bij deze woonoverlast een procedure kunt starten om het huurcontract op te zeggen. Dat heet officieel een ontbindingsprocedure. De gemeente kan u helpen bij het aanpakken van woonoverlast. Link opent een externe pagina.
U probeert te voorkomen dat uw pand verkeerd gebruikt wordt. Let daar ook op als de huurder er al woont. Toezicht is belangrijk. Juist gebruik betekent dat in een woning gewoond wordt. En dat een woning niet op een andere manier gebruikt mag worden dan voor wonen. Zo’n andere manier is bijvoorbeeld als iemand een woning helemaal als kantoor inricht en gebruikt, of als een praktijkruimte zoals een kapsalon. Illegale activiteiten zoals hennepteelt, drugshandel en drugsopslag zijn altijd verboden. Maak foto’s met datum van hoe de huurwoning er van binnen uitziet en onderteken die foto’s samen met de huurder. Spreek af dat u de woning controleert als de huurder er al woont. Het advies is om dat binnen 3 maanden te doen nadat de huur is ingegaan. Meer tips leest u in de brochure Veilig uw pand verhuren. Link opent een externe pagina.
Als u merkt of hoort dat u pand misschien verkeerd wordt gebruikt, moet u dat aanpakken. Tekens die hierop kunnen wijzen zijn bijvoorbeeld: contant betalen van de huur, huur die niet wordt betaald, meldingen van buren of dat u geen contact kunt krijgen met de huurder. Als u de woning technisch onderzoekt, kijkt u meteen ook hoe de woning wordt gebruikt.
U mag trouwens alleen de woning binnengaan als dat mag van de huurder. Dat heeft alles te maken met de privacy van uw huurder. Respecteer die privacy als u de huurder vraagt of u in de woning mag komen. Denkt u toch dat er iets mis is, neem dan direct contact op met de politie en de gemeente.
Van uw huurder mag u verwachten dat die de huur op tijd betaalt. En dat de huurder zich ook houdt aan de andere afspraken die in het huurcontract staan, zoals over onderhuur en woonoverlast. Zo voorkomt de huurder dat u als verhuurder kostbare juridische procedures moet starten.
Opkoopbescherming
De woningmarkt in onze gemeente is uit balans. Starters of mensen met een middeninkomen moeten opboksen tegen opkopers. Doordat huurwoningen vaak tijdelijk bewoond worden, ontstaan er geen prettige woonwijken, maar zijn het buurten geworden met veel wisselende huurders.
Daarom heeft de gemeente Rotterdam de regeling opkoopbescherming ingevoerd. In het kort betekent het dat als u een woning wilt kopen om die te verhuren, dit alleen onder strenge voorwaarden mag in 16 wijken in Rotterdam. Meer informatie over de opkoopbescherming leest u op de pagina Opkoopbescherming.
Meer handige tips voor verhuurders
Ook als u een goede verhuurder bent, kan het zijn dat u niet (volledig) op de hoogte bent van de regels die gelden voor goede verhuur. Om het u gemakkelijk te maken, hebben we een aantal tips op een rijtje gezet. Ook kunt u hier checken wat een eerlijke huurprijs is voor uw woning met de 'Huurprijscalculator'. Kijk voor meer informatie op weetwatjeverhuurt.nl. Link opent een externe pagina.
Meer informatie
Heeft u andere vragen? Wij helpen u graag. Ons e-mailadres is goedverhuren@rotterdam.nl. Link opent een externe pagina.