Funderingsloket
Gepubliceerd op: 15-12-2016
Geprint op: 11-07-2020
https://www.rotterdam.nl/bestuur-organisatie/funderingsloket/
Spring naar het artikel

De fundering is de constructie die een pand draagt. Als een fundering het pand niet meer kan dragen, kan dat op termijn veel schade veroorzaken. Bij het funderingsloket kunt u terecht met vragen over de fundering van uw woning.

Omdat de fundering in de grond onder de woning is aangebracht, is deze vrijwel nooit zichtbaar. Veel huiseigenaren weten daarom niet welke fundering er onder hun woning zit en in welke staat deze verkeert. Het is belangrijk om dit te weten, want als een fundering het pand niet meer kan dragen, kan dat op termijn veel schade veroorzaken. In het ergste geval kan er zelfs sprake zijn van instortingsgevaar.

Funderingsproblemen kunnen al aanwezig zijn zonder dat het zichtbaar is.

Funderingskaart

  • Op de risicokaart kunt u zien of er funderingsproblemen bekend zijn in uw buurt.
  • Op de funderingstype-kaart kunt u zien of er iets bekend is over de fundering van uw huis.

Houten paalfundering

Woningen die gebouwd zijn na 1980 hebben vrijwel allemaal een fundering van beton. Maar voor die tijd werden er vooral houten palen gebruikt. Naar schatting hebben 120.000 huishoudens in Rotterdam een houten paalfundering. Een houten paalfundering kan worden aangetast door meerdere oorzaken. Bijvoorbeeld door schimmels (paalrot), bacteriën, (palenpest), te weinig of te korte palen of door negatieve kleef (wanneer grond aan de palen hecht en de palen naar beneden trekt). Om ernstige schade te voorkomen is het belangrijk te weten wat de staat van uw houten paalfundering is. Gemeente Rotterdam nodigt u daarom  uit om in uw fundering te duiken.

Is uw huis mogelijk gefundeerd op houten palen? Dan raden wij aan onderzoek te laten doen naar de staat van de fundering. Is er niets bekend, maar heeft u wel aanwijzingen die kunnen duiden op funderingsproblemen? Dan is het ook aan te raden om funderingsonderzoek te laten uitvoeren.

Situaties die erop kunnen wijzen dat er mogelijk funderingsproblemen zijn:

  • klemmende ramen en/of deuren
  • schuin aflopende vloeren
  • scheuren in de gevel, draagmuren en/of tussenmuren
  • scheefstand en/of verzakkingen
  • lekkende goot tussen panden
  • signalen uit de omgeving

Om zekerheid te krijgen over de staat van de houten paalfundering van uw woning, is funderingsonderzoek nodig.

De gemeente Rotterdam stelt hiervoor subsidie beschikbaar. Dit is maximaal 75 procent van de kosten met een maximum van 1.500 euro per eigenaar per jaar. Voorwaarden voor de subsidie zijn:

  • Het onderzoek wordt uitgevoerd door een onderzoeksbureau dat erkend is door het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) en volgens de bijbehorende richtlijn funderingsonderzoek.
  • Het onderzoek wordt uitgevoerd met alle eigenaren die een fundering delen. Dit is het geval als uw woning onderdeel is van een pand, gebouw of bouwblok met meerdere woningen.
  • De onderzoeksresultaten worden gedeeld met de gemeente Rotterdam en mogen openbaar gemaakt worden. Bijvoorbeeld door middel van de Funderingskaart.

Het herstel van een fundering is een ingewikkeld traject. Het is kostbaar, vergt veel tijd en kan grote impact hebben op uw persoonlijke situatie. De aanpak van funderingsherstel moet bovendien bloksgewijs plaatsvinden omdat in de meeste gevallen meerdere woningen een fundering delen. Dat wil zeggen dat alle bewoners van een blok mee moeten werken aan herstel. Het is dus belangrijk om goede afspraken te maken met de buren. Het kan prettig zijn om een procesbegeleider in te huren die u en de buren hierbij helpt. Een procesbegeleider is bovendien vereist als een eigenaar van het bouwblok een lening nodig heeft via het Fonds Duurzaam Funderingsherstel.

Een procesbegeleider helpt u en uw buren onder andere bij:

  • de communicatie tussen alle eigenaren
  • de coördinatie en de voortgang van het hele traject
  • het offertetraject en de aannemerselectie
  • het invullen van de financieringsaanvraag als één of meerdere eigenaren een lening nodig hebben via het Fonds Duurzaam Funderingsherstel
  • het toezicht op het funderingsherstel
  • communicatie met de aannemer.

Op de website van KCAF vindt u een lijst met ervaren en kwalitatief goede procesbegeleiders en een stappenplan voor funderingsherstel.

  1. Stuur een e-mail naar het funderingsloket
  2. Het funderingsloket informeert u dan graag over funderingsproblemen en de aanpak hiervan
  3. Als alle eigenaren ervoor kiezen om gezamenlijk funderingsonderzoek uit te laten voeren, dan worden er offertes aangevraagd bij erkende bureaus
  4. Als er een bureau is geselecteerd, wordt het onderzoek uitgevoerd
  5. Het onderzoeksbureaus vraagt namens alle eigenaren subsidie aan. Meer informatie over gesubsidieerd funderingsonderzoek vindt u op de pagina Subsidie funderingsonderzoek.

Het funderingsonderzoek kent grofweg drie mogelijke uitkomsten:

  • ROOD: de kwaliteit van de fundering is dusdanig dat herstel op korte termijn (binnen 0-5 jaar) urgent en onafwendbaar is.
  • ORANJE: de kwaliteit van de fundering is dusdanig dat onder de huidige omstandigheden de verwachting is dat er binnen een afgegeven termijn funderingsproblemen ontstaan. In het onderzoeksrapport zal er een specifieke termijn worden genoemd tussen 5 en 25 jaar. Ook kan er een (monitorings)advies worden gegeven in het onderzoeksrapport.
  • GROEN: de kwaliteit van de fundering voldoet nu en onder gelijkblijvende omstandigheden tenminste 25 jaar.

Hulp

Gemeente Rotterdam heeft het funderingsloket, waar u terecht kunt met al uw vragen over funderingsproblemen. Het funderingsloket informeert eigenaren en kan u begeleiden bij het organiseren van bloksgewijs funderingsonderzoek. Ook geeft de gemeente subsidie voor gezamenlijk funderingsonderzoek.

Als funderingsherstel op korte termijn nodig is en u krijgt de financiering niet rond, dan kan er via gemeente Rotterdam een beroep worden gedaan op een lening van het Fonds Duurzaam Funderingsherstel.

Nuttige links en veelgestelde vragen over funderingen

Funderingsproblemen worden vaak veroorzaakt door een combinatie van de onderstaande factoren:

  • aantasting van funderingshout door schimmels (paalrot)
  • aantasting van funderingshout door bacteriën (palenpest)
  • negatieve kleef (wanneer grond aan de palen hecht en de palen naar beneden trekt)
  • constructiefouten, bijvoorbeeld onvoldoende palen, overbelasting, een slechte houtkwaliteit, onvoldoende op diepte geheid

Met funderingsonderzoek kan worden onderzocht wat de staat van de fundering is. Maar ook wat de oorzaak is van aanwezige funderingsproblemen.

Als de gemeente vermoedt dat er sprake is van een slechte fundering, dan kan de gemeente de eigenaar verplichten om funderingsonderzoek uit te (laten) voeren.

Soms zijn er eigenaren die niet kunnen of willen meewerken aan bloksgewijs funderingsherstel.

Om de andere eigenaren te ondersteunen heeft de gemeente aanschrijvingsbeleid opgesteld. Als minstens de helft van alle eigenaren in het blok wil meewerken aan urgent funderingsherstel kan de gemeente de andere (niet meewerkende) eigenaren aanschrijven. Zij worden dan gedwongen om mee te doen.

Voor funderingsherstel is een omgevingsvergunning nodig. Particulieren hoeven hiervoor geen leges te betalen als er sprake is van duurzaam, volledig funderingsherstel.

Voor particuliere eigenaren die te maken hebben met urgente funderingsproblemen en die binnen afzienbare tijd overgaan tot funderingsherstel kan de onroerendezaakbelasting (OZB) tijdelijk worden verlaagd. U moet hiervoor zelf een aanvraag indienen bij de gemeentelijke belastingdienst. Bij de aanvraag stuurt u de volgende stukken mee:

  • een recent funderingsonderzoek waaruit blijkt dat de fundering binnen 5 jaar moet worden hersteld. Dit mag niet ouder dan 5 jaar zijn. Het moet zijn uitgevoerd volgens de erkenningsregeling van het KCAF
  • de offerte van de aannemer die het funderingsherstel gaat uitvoeren

Als de gemeentelijke belastingdienst akkoord gaat met uw aanvraag wordt de WOZ-waarde van uw woning tijdelijk verlaagd met de hoogte van de herstelkosten. Hierdoor betaalt u tijdelijk minder OZB.

Als uw buren funderingsproblemen hebben is de kans aanwezig dat dat ook voor u opgaat. Zeker als u de fundering deelt met uw buren. Daarom is het belangrijk om funderingsonderzoek uit te voeren.

Vormt het pand van uw buren een funderingseenheid met uw pand? Dan is het aan te raden om funderingsproblemen met het hele blok aan te pakken. Dus met alle panden die de fundering delen. Het is goedkoper om het samen te doen. En u voorkomt ermee dat er na funderingsherstel schade ontstaat aan de panden waar geen funderingsherstel heeft plaatsgevonden.

Het komt vaak voor dat een bouwmuur tussen twee panden mandelig is. In dat geval is er sprake van een gemeenschappelijke muur. Het Burenrecht zegt hierover: 'Mandelige zaken moeten op kosten van alle mede-eigenaars worden onderhouden, gereinigd en, als het nodig is, vernieuwd'. Als er urgent funderingsherstel moet worden uitgevoerd moeten alle eigenaren van die mandelige muur het samen eens worden over de werkzaamheden en de verdeling van de kosten. Ze moeten ook allemaal toestemming geven.

Weigert een van de gezamenlijke eigenaren? Dan kan via de kantonrechter een machtiging worden gevraagd voor de uitvoering van de werkzaamheden. De kantonrechter kan ook uitspraak doen over de bijdrage in de kosten.

Als in een bouwblok minstens 50 procent van de eigenaren funderingsherstel wil uitvoeren en de andere eigenaren werken niet mee, dan kan de gemeente worden gevraagd om de andere eigenaren aan te schrijven. Belangrijke voorwaarden zijn dat de eigenaren die wel meewerken hiervoor zowel de financiering als een uitgewerkt herstelplan hebben.

Funderingsherstel is duur. Het kost gemiddeld 80.000 euro voor een heel pand. Als er sprake is van een VVE, dan worden de kosten verdeeld volgens de verdeelsleutel in de splitsingsakte. Het is daarom belangrijk dat u weet wat u koopt. En dat u betrouwbare, volledige en recente informatie heeft over de staat van de fundering.

De verkoper en de verkoopmakelaar hebben mededelingsplicht. Gebreken die bekend zijn moeten zij melden. Maar funderingsproblemen zijn niet altijd bekend. In de praktijk komt het voor dat verkopers en makelaars niet altijd informatie kunnen of willen geven over de fundering.

De koper heeft onderzoeksplicht en moet zich inspannen om o.a. de staat van de woning te onderzoeken. Hiervoor wordt vaak een bouwkundige keuring gedaan. Uit een bouwkundige keuring kan blijken dat er sprake is van verzakkingen en scheuren. Maar deze keuring kijkt niet naar de staat en de levensduur van de fundering. Daarvoor is uitgebreid funderingsonderzoek voor nodig. Stap één is de snelle funderingscheck waarmee wordt gekeken of u risico loopt op funderingsproblemen. Doe de snelle funderingscheck.

Voor een betrouwbare conclusie is het belangrijk dat er een goed en uitgebreid funderingsonderzoek plaatsvindt. Er vinden diverse metingen plaats binnen en buiten de woning. En er worden inspectieputten gegraven om het funderingshout te onderzoeken.

De uitkomsten geven informatie over onder andere de staat van de fundering, de ingeschatte restlevensduur, het type hout dat is gebruikt, de aanwezigheid van schimmels en/of bacteriën, de scheefstand. Een inspectie van de fundering is minder goed; niet alle onderdelen van een volwaardig onderzoek worden hierin meegenomen. In de praktijk worden inspecties vaak uitgevoerd bij panden die de verkoop in gaan. Een inspectie is een stuk goedkoper dan funderingsonderzoek. De gemeente vindt het belangrijk dat er na onderzoek volledige duidelijkheid is over de staat van de fundering. Daarom wordt er uitsluitend subsidie verstrekt voor funderingsonderzoek dat volgens de erkenningsregeling van het KCAF wordt uitgevoerd. Bekijk de website van het KCAF voor onderzoeksbureaus die op de erkenningslijst staan.

Als een woning eigenschappen heeft die normaal gebruik in de weg staan, dan kan er sprake zijn van non-conformiteit. Dit kan het geval zijn bij een gebrekkige fundering.

Het is daarom belangrijk om voor de koop of verkoop gedegen funderingsonderzoek te doen naar de staat van de fundering. U kunt hierover afspraken maken met elkaar, zodat u niet voor verrassingen achteraf komt te staan.

Heeft u recent een woning gekocht, waarvan u ontdekt of vermoedt dat er funderingsproblemen zijn? Dan kunt u misschien de vorige eigenaar hiervoor aansprakelijk stellen. Zelfs als de vorige eigenaar het funderingsgebrek niet kende. U doet er verstandig aan hierover tijdig juridisch advies in te winnen. De wet schrijft voor dat u binnen bekwame tijd moet klagen, binnen twee maanden. Ofwel: binnen de klachttermijn moet u de vorige eigenaar informeren over de situatie. Doet u dat te laat, dan kan het zijn dat u geen beroep meer kunt doen op non-conformiteit.

De klachttermijn gaat in op het moment waarop de eigenaar voor het eerst hoort over (mogelijke) funderingsproblemen. Dat kan bijvoorbeeld zijn het moment waarop u een uitnodiging ontvangt over een informatiebijeenkomst over funderingsproblematiek in uw straat. Of het moment waarop uw buurman u plotseling vertelt dat funderingsonderzoek ernstige funderingsproblemen heeft uitgewezen die spoedig moeten worden verholpen.

Bent u recent geconfronteerd met funderingsproblemen? Aarzel dan niet en win zo snel mogelijk juridisch advies in. Dat kan u een hoop geld en tijd schelen.

Meer informatie

U kunt het funderingsloket per e-mail bereiken. Bij vragen per e-mail over een specifiek pand verzoeken wij u het adres en huisnummer te vermelden in het onderwerpveld. Binnen 5 werkdagen ontvangt u een reactie op uw e-mail.

\