Spring naar het artikel

Voor urgent funderingsherstel aan hun woning kunnen Rotterdamse huiseigenaren sinds oktober 2017 een lening aanvragen bij het landelijke Fonds Duurzaam Funderingsherstel.

Ongeveer 20.000 Rotterdamse woningen krijgen nu of in de toekomst te maken met funderingsproblemen. Huizenblokken met funderingsproblemen moeten in één keer worden aangepakt, omdat de panden vaak op dezelfde fundering staan. Daarom is het belangrijk dat alle huiseigenaren van een huizenblok meedoen aan het herstel. Sommige eigenaren kunnen het funderingsherstel –de kosten bedragen gemiddeld € 50.000 per woning- niet betalen. Het landelijke Fonds Duurzaam Funderingsherstel kan dan uitkomst bieden. Het fonds biedt huiseigenaren onder bepaalde voorwaarden een op maat gesneden lening aan voor funderingsherstel.

Op funderingsherstelfonds.nl vindt u meer informatie over het aanvragen van een lening en de voorwaarden hiervoor. Als u vragen hebt over de lening, kunt u contact opnemen met het fonds, telefoon (088) 253 96 96.

Bekijk de folder van het Fonds Duurzaam Funderingsherstel:

Aanpak funderingsproblemen

De aanpak van funderingsproblemen is ingewikkeld, ingrijpend en meestal langdurig. Bij het funderingsloket kunt u terecht voor alle informatie over funderingsproblemen. Daarnaast heeft de gemeente diverse instrumenten voor de funderingsaanpak:

  • lening voor funderingsherstel via het Fonds Duurzaam Funderingsherstel
  • informatie over de fundering van een pand via de funderingskaart
  • subsidie voor bloksgewijs funderingsonderzoek
  • aanschrijvingsbeleid van de gemeente om verplicht onderzoek te doen naar de staat van een houtenpaalfundering
  • aanschrijvingsbeleid van de gemeente als een minderheid van de huiseigenaren niet meewerkt aan bloksgewijs funderingsherstel
  • vrijstelling van leges voor de omgevingsvergunning als aan de voorwaarden wordt voldaan
  • verlaging van de onroerendezaakbelasting (OZB) als aan de voorwaarden wordt voldaan

Nuttige links en veelgestelde vragen over funderingsproblemen

Funderingsproblemen kunnen al aanwezig zijn zonder dat het zichtbaar is. Als de problemen zichtbaar worden, zie je vaak klemmende ramen/deuren. Scheefstand van het pand, vloeren die schuin aflopen en scheuren in gevels en muren.

Maar ook signalen en berichten uit de directe omgeving kunnen aanleiding zijn om aandacht te hebben voor (mogelijke) funderingsproblemen. Wilt u weten of u funderingsproblemen heeft, dan kunt u F3O funderingsonderzoek laten uitvoeren. De gemeente verstrekt subsidie voor funderingsonderzoek als u het bloksgewijs uitvoert.

Kenmerken die er op kunnen wijzen dat u funderingsproblemen heeft zijn:

  • klemmende ramen en/of deuren
  • schuin aflopende vloeren
  • scheuren in de gevel, draagmuren en/of tussenmuren
  • scheefstand en/of verzakkingen
  • lekkende goot tussen panden
  • signalen uit de omgeving

Op de funderingskaart kunt u zien of er iets bekend is over de fundering van uw huis. Is er niets bekend, maar heeft u wel aanwijzingen die kunnen duiden op funderingsproblemen? Dan is het aan te raden om funderingsonderzoek te laten uitvoeren.Gemeente Rotterdam verstrekt subsidie voor bloksgewijs funderingsonderzoek.

Funderingsproblemen worden vaak veroorzaakt door een combinatie van de onderstaande factoren:

  • aantasting van funderingshout door schimmels door droogstand (paalrot)
  • aantasting van funderingshout door bacteriën in het grondwater (palenpest)
  • zakking door negatieve kleef
  • constructiefouten, bijvoorbeeld onvoldoende palen, overbelasting, toepassing van een slechte houtkwaliteit, onvoldoende op diepte geheid

Door het laten uitvoeren van funderingsonderzoek kan o.a. worden achterhaald welke van de factoren eventueel dominant zijn gelet op het funderingsprobleem.

Om de staat van de fundering te bepalen kunt u funderingsonderzoek laten uitvoeren. Hierdoor weet u of er werkelijk funderingsproblemen zijn, van welke aard deze zijn en hoe u deze kunt aanpakken.

Gemeente Rotterdam verstrekt subsidie voor bloksgewijs funderingsonderzoek. De fundering van panden in een bouwblok is meestal met elkaar verbonden. Als dat zo is, is onderzoek en herstel van de fundering van een enkel pand weinig effectief. Van het hele blok moet de fundering onderzocht en eventueel hersteld worden. Gezamenlijk onderzoek en herstel is ook goedkoper.

Uit funderingsonderzoek kan blijken dat er voorlopig geen funderingsherstel nodig is maar op langere termijn misschien wel. In dat geval is het raadzaam om te gaan sparen voor funderingsherstel. En om de staat van de fundering in de gaten te houden.

Is er aanleiding om te vermoeden dat er sprake is van een zeer slechte fundering? Dan kan de gemeente besluiten om de eigenaar te verplichten om funderingsonderzoek uit te (laten) voeren.
 

Als u funderingsonderzoek heeft laten uitvoeren, weet u meer over de staat van de fundering. Zijn er funderingsproblemen, dan wijst het onderzoeksrapport uit hoe lang de fundering nog meegaat zonder dat er maatregelen nodig zijn.

Hier vindt u een overzicht van bureaus die werken volgens de erkenningsregeling van het KCAF, en waarvoor u onder bepaalde voorwaarden subsidie kunt krijgen.

Bij een handhavingstermijn van 0-5 jaar is het aan te raden om zo snel mogelijk voorbereidingen te treffen voor funderingsherstel. Niet alleen omdat de schade toeneemt (en daarmee de kosten). Maar ook omdat bij een bloksgewijze aanpak dit proces altijd een lange doorlooptijd heeft. Uw buren hebben misschien geen financieringsmogelijkheid of willen niet meewerken. U kunt gebaat zijn bij een ervaren procesbegeleider die u hierin ondersteunt. Op de website van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek vindt u een uitgebreid stappenplan voor de aanpak van funderingsproblemen.

Gedeelde fundering

Als meerdere panden een fundering delen, dan moet funderingsherstel bloksgewijs plaatsvinden, dus met alle eigenaren. De aanpak van funderingsproblemen is ingewikkeld, kost veel tijd en inzet van de eigenaren en kan jaren duren. Door de vaak lange doorlooptijd neemt de schade aan panden toe. En hierdoor ook de kosten om de schade te herstellen. Als er te lang wordt gewacht met funderingsherstel, kan de situatie gevaarlijk worden.

Procesbegeleiding

Eigenaren zijn er daarom bij gebaat om procesbegeleiding in te huren. Een procesbegeleider is het aanspreekpunt voor de eigenaren en onderhoudt namens de eigenaren contacten met andere partijen (bijv. de aannemer en het funderingsloket). Daarnaast ondersteunt de procesbegeleider de eigenaren bij de gezamenlijke aanpak. Hij denkt mee over oplossingen voor de financiering en bewaakt planning en doorlooptijd.

In de praktijk blijkt dat niet altijd alle eigenaren in een blok meewerken aan bloksgewijs funderingsherstel.

Om de meewerkende eigenaren te ondersteunen heeft de gemeente aanschrijvingsbeleid opgesteld. Als de helft van alle eigenaren in het blok wil meewerken aan funderingsherstel kan de gemeente de andere (niet meewerkende) eigenaren aanschrijven. Zij worden dan gedwongen om mee te doen.

Voor funderingsherstel is een omgevingsvergunning nodig. Hiervoor hoeven onder bepaalde voorwaarden geen leges te worden betaald:

  • de gemeente moet in het bezit zijn van een recent F3O funderingsonderzoeksrapport van het pand (niet ouder dan 5 jaar)
  • en er wordt duurzaam, volledig funderingsherstel uitgevoerd.

Ja, dat kan. Er is subsidie voor funderingsonderzoek. Enkele belangrijke dingen om te weten:

  • Het budget is beperkt: er is 300.000 euro per jaar beschikbaar. Wacht daarom niet te lang.
  • De subsidie is maximaal 75% van het totale bedrag.
  • De subsidie per eigenaar is maximaal 1.500 euro per kalenderjaar.
  • Alle eigenaren van het bouwblok nemen deel aan het onderzoek. In overleg met het funderingsloket wordt de omvang van het te onderzoeken bouwblok bepaald.
  • Het funderingsonderzoek moet zijn uitgevoerd door een onderzoeksbureau dat
    - voldoet aan de erkenningsregeling van het KCAF
    - geregistreerd staat op de erkenningslijst van het KCA
    - werkt volgens de overeenkomstige richtlijnen
    - voldoet aan de gestelde voorwaarden.
    Zie de website van het KCAF voor de erkenningslijst.
  • Het funderingsrapport wordt opgenomen in een openbaar toegankelijk systeem (de funderingskaart).
  • Het funderingsonderzoeksbureau vraagt namens de eigenaren subsidie aan.

Bekijk wat de mogelijkheden zijn en/of lees onderstaande link.

Tijdelijke verlaging OZB

Voor particuliere eigenaren die te maken hebben met funderingsproblemen en die binnen afzienbare tijd overgaan tot funderingsherstel kan de onroerendezaakbelasting (OZB) tijdelijk worden verlaagd. U moet hiervoor zelf een aanvraag indienen bij de gemeentelijke belastingdienst. Bij de aanvraag stuurt u de volgende stukken mee:

  • een recent funderingsonderzoek waaruit blijkt dat de fundering binnen 5 jaar moet worden hersteld. Dit mag niet ouder dan 5 jaar zijn. Het moet zijn uitgevoerd volgens de erkenningsregeling van het KCAF
  • de offerte(s) waaruit de hoogte van de herstelkosten inzichtelijk wordt

Als de gemeentelijke belastingdienst akkoord gaat met uw aanvraag wordt de WOZ-waarde van uw woning tijdelijk verlaagd met de hoogte van de herstelkosten. Hierdoor betaalt u tijdelijk minder OZB.

Rotterdamse huiseigenaren kunnen vanaf 23 oktober 2017 een lening aanvragen voor urgent funderingsherstel aan hun woning. Dit kan bij het landelijke Fonds Duurzaam Funderingsherstel. U moet aan een aantal voorwaarden voldoen. Deze voorwaarden en alle informatie over het Fonds Duurzaam Funderingsherstel vindt u op de website van het fonds: funderingsherstelfonds.nl

Heeft u vragen over deze lening? Neem dan contact op met het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. Dat kan per e-mail fdf@svn.nl. Of telefonisch via (088) 253 96 96 (maandag t/m donderdag van 8.30-17.30 uur en vrijdag van 8.30-17.00 uur).

Eigenaren zijn verantwoordelijk voor het onderhoud en beheer van hun pand. Hieronder valt ook de fundering van het pand. Het funderingsloket van de gemeente kan u informeren over funderingsproblemen.

Van funderingsonderzoek tot funderingsherstel, van bloksgewijze aanpak tot de rechtspositie van eigenaren, van VvE's tot beschikbare informatie over specifieke adressen. Daarnaast kan de gemeente samen met u een bewonersavond organiseren voor uw blok. Hiermee helpt ze u op weg bij een gezamenlijke aanpak. Ook verstrekt de gemeente subsidie voor bloksgewijs funderingsonderzoek. De gemeente kan eigenaren aanschrijven die niet meewerken aan bloksgewijs funderingsherstel. Via het grondwatermeetnet van de gemeente kunt u informatie vinden over peilbuizen en grondwaterstanden bij u in de buurt.

Als uw buurman funderingsproblemen heeft is de kans groot dat dat ook voor u opgaat. Daarom is het belangrijk om funderingsonderzoek uit te voeren.

Vormt het pand van uw buurman een funderingseenheid met uw pand? Dan is het aan te raden om funderingsproblemen bloksgewijs aan te pakken. Namelijk: met alle panden die de fundering delen. Daarnaast is het goedkoper om het gezamenlijk te doen.

Gemeenschappelijke muur

Als uw buurman zijn pand stabiliseert, en uw pand zakt door funderingsproblemen, dan kan er verdere schade aan uw pand ontstaan. Daarnaast speelt mandeligheid een belangrijke rol. In dat geval is er sprake van een gemeenschappelijke muur. Het Burenrecht zegt hierover: 'Mandelige zaken moeten op kosten van alle mede-eigenaars worden onderhouden, gereinigd en, als het nodig is, vernieuwd'. Dit verplicht bij urgent funderingsherstel de gezamenlijke eigenaren om de funderingsproblemen aan te pakken.

Weigert een van de gezamenlijke eigenaren? Dan kan via de kantonrechter een machtiging worden gevraagd voor de uitvoer van de werkzaamheden. Als in een bouwblok minstens 50% van de eigenaren funderingsherstel wil uitvoeren en de andere eigenaren werken niet mee, dan kan de gemeente worden gevraagd om de andere eigenaren aan te schrijven. Belangrijke voorwaarden zijn dat de eigenaren die wel meewerken hiervoor zowel de financiering als een uitgewerkt herstelplan hebben.

Funderingsherstel is kostbaar. Het kost gemiddeld 50.000 euro per woning. Het is daarom belangrijk dat u weet wat u koopt. En dat u dus betrouwbare informatie heeft over de staat van de fundering.

De verkoper heeft informatieplicht en moet o.a. gebreken melden. In de praktijk komt het voor dat verkopers en makelaars niet altijd informatie kunnen of willen geven over de fundering. De koper heeft onderzoeksplicht en moet zich inspannen om o.a. de staat van de woning te onderzoeken. Hiervoor wordt vaak een bouwkundige keuring gedaan. Uit een bouwkundige keuring kan blijken dat er sprake is van verzakkingen en scheuren. Voor duidelijkheid over de staat van de fundering en de verwachte levensduur is wel verder onderzoek nodig. U kunt dit laten uitvoeren door een onderzoeksbureau dat voldoet aan de erkenningsregeling van het KCAF. Zie de website van het KCAF voor de erkenningslijst.

Voor informatie over de fundering kunt u de funderingskaart van de gemeente raadplegen. Is er geen informatie over het pand opgenomen op de funderingskaart? Dan kunt u het funderingsloket een e-mail sturen en vragen wat er bekend is over de fundering van het pand en het directe gebied. Is er niets bekend over de fundering of is de informatie ouder is dan 5 jaar? Dan kunt u een funderingsonderzoek laten uitvoeren door een onderzoeksbureau dat voldoet aan de erkenningsregeling van het KCAF. Zie de website van het KCAF voor de erkenningslijst. De gemeente verstrekt subsidie voor funderingsonderzoek als u het bloksgewijs uitvoert. Over de verdeling van de kosten kunt u afspraken maken met de verkoper.

Voor de uitvoer van een goed funderingsonderzoek is het belangrijk dat er diverse metingen en grondig onderzoek plaatsvindt.

De uitkomsten geven informatie over o.a. de staat van de fundering, de ingeschatte restlevensduur, het type hout dat is gebruikt, de aanwezigheid van schimmels/bacteriën, etc. Een inspectie van de fundering is minder gedegen; niet alle onderdelen van een volwaardig onderzoek worden hierin meegenomen. In de praktijk worden inspecties vaak uitgevoerd bij panden die de verkoop in gaan. Een inspectie is een stuk goedkoper dan gedegen funderingsonderzoek. De gemeente vindt het belangrijk dat er na onderzoek volledige duidelijkheid is over de staat van de fundering. Daarom wordt er uitsluitend subsidie verstrekt voor funderingsonderzoek dat volgens de erkenningsregeling van het KCAF wordt uitgevoerd.

Zie de website van het KCAF voor onderzoeksbureaus die op de erkenningslijst staan.

Er zijn meerdere aannemers die veel ervaring hebben met funderingsherstel. U kunt deze vinden door op internet te zoeken of via een eventueel in te huren procesbegeleider. Het is raadzaam om de aannemer te vragen naar zijn ervaring en om referenties op te vragen. Andere eigenaren kunnen u vertellen hoe zij de samenwerking en de uitvoering hebben ervaren.

Heeft een woning gebreken waardoor deze niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woning nodig zijn? Dan kan er sprake zijn van non-conformiteit. Dit kan het geval zijn bij een gebrekkige fundering.

Het is daarom belangrijk om voor de koop / verkoop gedegen onderzoek te doen naar de staat van de fundering. Dat geldt zowel voor koper als verkoper, zodat u niet voor verrassingen achteraf komt te staan.

Heeft u een woning gekocht, waarvan u ontdekt dat er sprake is van een funderingsprobleem? Dan kunt u mogelijk de kosten van herstel geheel of gedeeltelijk verhalen op de vorige eigenaar. Zelfs als deze het funderingsgebrek niet kende. Eigenaren die recent een woning hebben gekocht en geconfronteerd worden met (vermoedens van) funderingsproblemen, doen er verstandig aan hierover tijdig juridisch advies in te winnen. Tijdig omdat er sprake is van een klachtplicht. De wet schrijft voor dat u binnen bekwame tijd moet klagen. Binnen bekwame tijd wordt vaak uitgelegd als een klachttermijn van maximaal twee maanden. Ofwel: binnen de klachttermijn moet u de vorige eigenaar informeren over de situatie. Doet u dat te laat, dan kan het zijn dat u geen beroep meer kunt doen op non-conformiteit.

De klachttermijn gaat in op het moment waarop de eigenaar voor het eerst hoort over (mogelijke) funderingsproblemen. Dat kan bijvoorbeeld zijn het moment waarop u een uitnodiging ontvangt over een informatiebijeenkomst over funderingsproblematiek in uw straat. Of het moment waarop uw buurman u plotseling vertelt dat funderingsonderzoek ernstige funderingsproblemen heeft uitgewezen die spoedig moeten worden verholpen.
Bent u recent geconfronteerd met funderingsproblemen? Aarzel dan niet en win zo snel mogelijk juridisch advies in. Dat kan u een hoop geld en tijd schelen.

Meer informatie

U kunt het funderingsloket bereiken via het e-mailadres funderingsloket@rotterdam.nl. Bij vragen per e-mail over een specifiek pand verzoeken wij u het adres en huisnummer te vermelden in het onderwerpveld. Binnen 5 werkdagen ontvangt u een reactie op uw e-mail.