Erfpacht
Gepubliceerd op: 15-12-2016
Geprint op: 19-12-2018
https://www.rotterdam.nl/wonen-leven/erfpacht/
Spring naar het artikel

Sommige huizen, bedrijfsruimten of kantoren staan niet op eigen grond, maar op erfpachtgrond. Deze grond is door gemeente Rotterdam in erfpacht uitgegeven aan de erfpachter tegen betaling van een (jaarlijkse) canon.

Een erfpachter van grond met daarop een huis, bedrijfsruimte of kantoor kan op elk moment een aanvraag doen bij de gemeente Rotterdam voor het kopen van de grond.

Berekening van de koopsom gebeurt met de grondwaarde (prijspeil op datum binnenkomst aanvraag) en uw erfpachtcontract. Hierin staat onder andere of u canon betaalt of dat u deze verplichting helemaal of gedeeltelijk heeft afgekocht. De kosten voor een aanvraag van een aanbod voor het kopen van erfpachtgrond is:

  • bij een woning 350 euro exclusief BTW
  • bij een bedrijfsruimte/kantoor 2.500 euro exclusief BTW

De kosten bij een woning worden achteraf in rekening gebracht, wanneer de erfpachter niet ingaat op het aanbod van de gemeente. Wanneer een erfpachter akkoord gaat met het aanbod hoeft de erfpachter deze kosten niet te betalen.

De kosten voor alle niet-woonfuncties worden vooraf in rekening gebracht. De erfpachter moet deze kosten eerst betalen en ontvangt daarna pas een aanbod.

Uw huidige erfpacht

U kunt een aanvraag indienen om de grond die bij uw woning, bedrijfsruimte of kantoor hoort, te kopen. Kopen van de grond kan voor de functies wonen (met uitzondering sociale huurwoningen) of overige functies: kantoor, horeca of winkel.

Dit geldt niet voor bedrijfsruimten op bedrijventerrein, sociale huurwoningen of maatschappelijk vastgoed. Voor deze functies kan een erfpachter een verzoek indienen voor het omzetten naar eeuwigdurend erfpacht. Bekijk de informatie op de pagina erfpachtgrond kopen.

Wanneer kunt u kopen?

U kunt op elk moment een aanvraag indienen voor de koop van erfpachtgrond of voor het omzetten naar eeuwigdurend erfpacht.

Kopersregeling

Bent u van plan een woning, bedrijfsruimte of kantoor te kopen? Dan kunt u in aanmerking komen voor een kopersregeling Erfpacht. Als u gebruik maakt van deze regeling kunt u tegelijk met een woning, bedrijfsruimte of kantoor de grond kopen die erbij hoort. Ook los van de kopersregeling kunt u altijd een aanvraag indienen om erfpachtgrond te kopen.

Eeuwigdurende erfpacht

Voor sociale huurwoningen, bedrijventerreinen en maatschappelijk vastgoed op erfpachtgrond is het niet mogelijk om de grond te kopen. Wel kan een erfpachter een verzoek indienen bij de gemeente om een tijdelijk recht van erfpacht om te zetten naar een eeuwigdurend recht van erfpacht.

Berekening koopsom van erfpacht naar eigendom/eeuwigdurend erfpacht

De waarde van de grond met erfpacht is belangrijk bij het vaststellen van de koopsom. Om deze grondwaarde te bepalen stelt een externe taxateur de marktwaarde van de grond vast. Als peildatum voor de waardering hanteren we de datum van aanvraag.

Het erfpachtcontract geldt als uitgangspunt voor de berekening van de koopsom. De toekomstige betalingsverplichtingen worden dan afgekocht. Hierbij wordt rekening gehouden met de rente (= contante waarde berekenen). Hierbij wordt uitgegaan van de datum van ontvangst van de aanvraag. Dit betekent dat eventuele waardevermeerderingen na die datum niet worden meegerekend.

De berekening van de koopsom bij canoncontracten bestaat uit drie onderdelen:

  • de canon tot en met het einde van de 50 jaar periode wordt contant* gemaakt naar datum ontvangst aanvraag
  • de grondwaarde verschuldigd na afloop van de 50 jaar periode wordt contant* gemaakt naar datum ontvangst aanvraag
  • de grondwaarde verschuldigd na afloop van het erfpachtrecht wordt contant* gemaakt naar datum ontvangst aanvraag.

Deze bedragen worden opgeteld en vormen zo de koopsom.

* Contant maken betekent dat er nu een bedrag wordt betaald, dat eigenlijk pas in de toekomst betaald had moeten worden. Door de rente over deze periode eruit te halen, wordt het bedrag contant gemaakt.

De berekening van de koopsom bij 50 jaar afkoop bestaat uit twee onderdelen:

  1. de grondwaarde verschuldigd na afloop van de 50 jaar periode contant gemaakt naar datum ontvangst van de aanvraag
  2. de grondwaarde verschuldigd na afloop van het erfpachtrecht contant gemaakt naar datum ontvangst van de aanvraag

Deze opgetelde bedragen vormen zo de koopsom. Over deze bedragen 1. en 2. wordt overdrachtsbelasting berekend.

De berekening van de koopsom bij 75 of 99 jaar afkoop bestaat uit één onderdeel. Namelijk de grondwaarde verschuldigd na afloop van het erfpachtrecht contant gemaakt naar datum ontvangst van de aanvraag. Over dit bedrag wordt overdrachtsbelasting berekend.

  • Rente is 4,5 procent op jaarbasis over de bedragen 1. en 2. (zie afkoop 50 jaar) van de koopsom vanaf datum ontvangst aanvraag tot en met transportdatum
  • Overdrachtsbelasting over een door de Rijksbelastingdienst vastgesteld deel van de koopsom en de rente hiervoor
  • Notariskosten
  • Hypotheekkosten (als dit van toepassing is)

Ontheffing (wijziging gebruik en bebouwing)

Wilt u als eigenaar van een onroerende zaak op erfpacht- of eigen grond, de bestemming en/of de bebouwing wijzigen? Bijvoorbeeld vanwege een herontwikkeling of transformatie? Dan heeft u hiervoor (vaak) een privaatrechtelijk toestemming nodig van gemeente Rotterdam.

Om na te gaan of deze privaatrechtelijk toestemming ook voor u geldt, kunt u uw akte van levering of erfpachtakte raadplegen. Wanneer in de akte gebruiks- en bebouwingsvoorwaarden zijn opgenomen, is toestemming van de gemeente nodig. Deze akte kunt u opvragen bij het Kadaster.

De gemeente Rotterdam kan aan het verlenen van een ontheffing financiële voorwaarden verbinden. Dit is de bijbetaling.
De bijbetaling is gekoppeld aan de waardestijging van de grond door het wijzigen van de bestemming en/of de bebouwing.

Voor het bepalen van de bijbetaling taxeert een externe onafhankelijke deskundige in opdracht van gemeente Rotterdam het grondwaardeverschil. De taxateur berekent de huidige grondwaarde met de toegestane gebruiks- en bebouwingsvoorwaarden uit de akte. De nieuwe grondwaarde wordt berekend met het voorgenomen gebruik en bebouwing volgens het (nieuwbouw)plan van de eigenaar. Het verschil tussen de huidige en nieuwe grondwaarde is de bijbetaling.

De taxateur berekent de waarden normatief. Dit betekent dat de waarden worden berekend op basis van referenties, kengetallen en de kennis en ervaring van de taxateur. Niet op basis van de daadwerkelijk gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten van een eigenaar of ontwikkelaar.

Voor het starten van deze procedure wordt een bedrag van 2.500 euro exclusief BTW aan administratiekosten bij de eigenaar in rekening gebracht. Deze administratiekosten bestaan uit taxatiekosten en kosten om de aanvraag intern in behandeling te nemen. De eigenaar moet deze kosten vooraf betalen.

Meer informatie

Stel uw vraag via e-mail of neem op een andere manier contact op.