Opkoopbescherming voor woningen
Gepubliceerd op: 16-11-2021
Geprint op: 25-09-2022
https://www.rotterdam.nl/wonen-leven/opkoopbescherming/
Ga naar de hoofdinhoud

Rotterdam is gestart met een opkoopbescherming voor woningen. In 16 wijken geldt een verbod om te verhuren zonder vergunning. Dit geldt voor woningen die gekocht zijn na 1 januari 2022.

De woningmarkt in Rotterdam is uit balans. Rotterdammers die een huis willen kopen, moeten opboksen tegen opkopers. En doordat huurpanden vaak tijdelijk bewoond worden, ontstaat er geen prettige woonwijk waar bewoners elkaar kennen en gedag zeggen, maar een buurt met veel wisselende huurders. Om dit tegen te gaan, geldt voor nieuwbouw al een zelfbewoningsplicht. Met de opkoopbescherming wil de gemeente Rotterdam als eerste van de vijf grote gemeenten starters en woningzoekenden met een middeninkomen meer kansen geven voor het kopen van een woning tegen een redelijke prijs.

16 wijken

De gemeente heeft gekeken naar het aantal of het percentage woningen dat particulier wordt verhuurd en/of de groei van de particuliere huur sinds 2015.

Het gaat om 16 wijken:

  • Bergpolder
  • Blijdorp
  • Bloemhof
  • Carnisse
  • Groot-IJsselmonde
  • Hillegersberg-Zuid
  • Hillesluis
  • Kralingen-Oost
  • Kralingen-West
  • Het Lage Land
  • Middelland
  • Nieuwe Westen
  • Oud-Charlois
  • Oud-Mathenesse
  • Rubroek
  • Tarwewijk.

De opkoopbescherming geldt alleen voor woningen in het lage en middensegment met een WOZ-waarde tot € 355.000.

Bekijk de straten waar de opkoopbescherming geldt op de kaart:

Verhuren mag niet, tenzij

Met de opkoopbescherming mag een woning verhuren alleen nog onder strenge voorwaarden, zoals verhuur aan directe familieleden (ouders, kinderen, broers en zussen). Of als de eigenaar van de woning langer op reis gaat. Hiervoor is dan een vergunning nodig, die alleen de eigenaar van de woning kan aanvragen. Het verhuren van een woonruimte zonder vergunning kan leiden tot een boete van € 21.750.

Rotterdam is de eerste stad in Nederland die de opkoopbescherming invoert. Vanaf 1 januari 2022 geldt in 16 wijken een verbod om na koop van een woning met een waarde tot € 355.000 deze woning te verhuren zonder vergunning.

In sommige wijken is de woningmarkt uit balans. Twee dingen spelen daarbij een rol. Door concurrentie van opkopers maken starters en middeninkomens die op zoek zijn naar een woning in het goedkope en middensegment te weinig kans. En doordat er veel tijdelijke bewoners zijn, staat de leefbaarheid onder druk.

Drie redenen:

  1. Rotterdam wil niet de hele stad dichttimmeren zonder de consequenties te kunnen overzien.
  2. Rotterdam vindt de beschikbaarheid van middeldure huurwoningen ook belangrijk.
  3. Rotterdam voert de opkoopbescherming in volgens de regels. De wet zegt namelijk dat je deze regel gebiedsgericht mag invoeren, en dat je per wijk moet onderbouwen waarom het nodig is. Als we zien dat het op meer plekken nodig is, breiden we de gebieden uit.

Bij alle 16 wijken die geselecteerd zijn, is gekeken naar:

  • Het totaal aantal goedkope en middeldure koopwoningen dat verhuurd wordt in de wijk. Dit is meer dan het gemiddelde (= 1.000) in Rotterdam.
  • Het percentage goedkope en middeldure koopwoningen dat verhuurd wordt in de wijk. Dit is meer dan het gemiddelde (= 24%) in Rotterdam.
  • De groei van het aantal goedkope en middeldure koopwoningen dat verhuurd wordt in de wijk. Dit moet meer zijn dan 20% (gerekend vanaf 2015).

Valt uw wijk niet onder de opkoopbescherming? Dan voldoet de wijk niet aan minimaal 2 van deze criteria.

We zien in 16 wijken waar de opkoopbescherming ingevoerd gaat worden dat er sprake is van een verhoogd aantal woningen dat wordt gekocht door beleggers om te verhuren. We houden de ontwikkelingen in de wijken goed in de gaten. Pas in de loop van 2022 weten we of en waar er sprake is van een waterbedeffect. Indien nodig breiden we de opkoopbescherming dan uit.

De opkoopbescherming geldt voor panden die ná 1 januari 2022 worden gekocht. Verder dient het te gaan om goedkope en middeldure koopwoningen met een WOZ-waarde lager dan € 355.000 en die op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar:

  1. vrij van huur en gebruik was
  2. in verhuurde staat was voor een periode van minder dan 6 maanden, of
  3. werd verhuurd met een verhuurvergunning opkoopbescherming.

De datum van overdracht is leidend. Het gaat hierbij om het moment van levering (inschrijving notaris).

De meest objectieve en gangbare definitie voor middeldure koopwoningen voor de gemeente Rotterdam is de NHG-grens.

Er geldt een verhuurverbod. Het uitgangspunt is dat er niet mag worden verhuurd zonder vergunning. Alleen in een aantal uitzonderingsgevallen wordt er vergunning verleend. Voor de overige gevallen geldt dus een verhuurverbod. Als u aan een van deze uitzonderingen voldoet, dan kunt u een vergunning aanvragen om uw woning te verhuren. Deze uitzonderingen zijn vanaf 1 januari 2022 terug te vinden in de Huisvestigingsverordening van Rotterdam.

Particulieren kunnen een vergunning aanvragen als:

  • u wilt verhuren aan 1e of 2e graads bloed- of aanverwanten plus hun eventuele huisgenoten.
  • u zelf voor minstens twaalf maanden of langer woont in de woning. Dan kunt u de woning verhuren voor ten hoogste twaalf maanden, zolang dit niet voor toeristische verhuur is.
  • de woonruimte onderdeel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.

Woningcorporaties, marktpartijen* en zorginstellingen kunnen een vergunning aanvragen als:

  • de woonruimte door een woningcorporatie wordt teruggekocht. En daarna weer verhuurd wordt door de corporatie.
  • de woonruimte door de gemeente Rotterdam wordt aangekocht.
  • de woonruimte in opdracht van de gemeente Rotterdam door een marktpartij wordt aangekocht.
  • de woonruimte door een woningcorporatie is aangekocht en bedoeld is voor de verhuur.
  • de woonruimte door een zorgaanbieder** is aangekocht door de gemeente of de rijksoverheid. En bedoeld is voor cliënten met een zorgindicatie die de woonruimte tijdelijk huren.

* Marktpartijen die handelen in opdracht van de gemeente Rotterdam. En die hiervoor een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente zijn aangegaan.
** Zorgaanbieders die gecertificeerd en gecontracteerd zijn.

Wij gaan werken met data gestuurde controles. Nadat overtredingen zijn geconstateerd volgt een proces van handhaven. Boetes kunnen oplopen tot € 21.750.