Spring naar het artikel

De elk jaar verstuurde waardebeschikking (WOZ-beschikking) kunt u bij de gemeente bekijken of opvragen. In de beschikking staat de WOZ-waarde.

Als de WOZ-beschikking nog niet is opgestuurd, kan de WOZ-waarde (nog) niet worden gegeven. U kunt op 4 manieren de WOZ-waarde bekijken of aanvragen.

1. WOZ-waarde online bekijken

Log online via de oranje knop hieronder in:

  • om de WOZ-waarde te bekijken als u de WOZ-beschikking heeft gekregen
  • als u niet zeker weet of de WOZ-waarde van uw woning bekend is

Zonder Digid bekijkt u online de al vastgestelde WOZ-waarde van woningen via het WOZ-waardeloket.

2. WOZ-beschikking via e-mail aanvragen

U kunt een e-mail sturen naar het team Gegevensbeheer & Routering.

3. WOZ-beschikking per post aanvragen

U kunt uw aanvraag ook opsturen naar:

Gemeente Rotterdam
T.a.v. team Gegevensbeheer & Routering
Postbus 924
3000 AX Rotterdam

4. WOZ-beschikking aan de balie aanvragen

U kunt een afspraak maken om langs te komen bij Belastingen voor een aanvraag van de WOZ-beschikking. U kunt dit alleen persoonlijk doen, u kunt hiervoor geen derde persoon machtigen. Deze gegevens worden niet telefonisch gegeven.

Het aanvragen van de WOZ-beschikking is gratis.

Online bekijken

U heeft hiervoor uw Digid (voor burgers) of eHerkenning (voor bedrijven) nodig.

Via e-mail of per post aanvragen

  • (een kopie van) een geldig legitimatiebewijs
  • een kopie van het deel uit het eigendomsbewijs, waarop staat dat u de eigenaar bent

De gemeente mag informatie vragen aan eigenaren en gebruikers van onroerende zaken voor de waardebepaling en de waardevaststelling volgens de Wet WOZ. Voor het opvragen van de informatie gebruikt de gemeente inlichtingenformulieren. Volgens de Wet WOZ bent u verplicht om die informatie te geven. U bent dus wettelijk verplicht het formulier in te vullen.

Heeft het invullen van het inlichtingenformulier gevolgen voor de waardevaststelling van uw onroerende zaak?
Ja. De informatie is bedoeld om kennis te krijgen over de algemene waardeontwikkeling van onroerende zaken in de stad. Wanneer de informatie invloed heeft op de waarde van uw pand, dan wordt dit meegenomen bij de (her)taxatie.

  • WOZ-waarde al vastgesteld: u krijgt de WOZ-beschikking binnen maximaal 2 weken na aanvraag
  • WOZ-waarde nog niet vastgesteld: u krijgt binnen maximaal 4 weken een reactie op uw aanvraag. Dit hoeft nog niet de beschikking te zijn. Het kan namelijk langer duren voordat de WOZ-waarde is vastgesteld.
  • Iedere eigenaar van een woning
  • Iedere gebruiker en eigenaar van andere onroerende zaken

Let op!
Als u op 1 januari eigenaar/gebruiker was van het adres, dan krijgt u terecht de beschikking. De situatie op 1 januari van het belastingjaar is bepalend voor het gehele jaar. Veranderingen in het belastingjaar (dus na 1 januari) hebben geen invloed op de hoogte van de aanslag.

In de WOZ-beschikking staat:

Bezwaar maken

Bent u het niet eens met de beschikking, dan kunt u bezwaar maken.

Waarde onroerende zaken

De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bepaalt dat de waarde van onroerende zaken elk jaar door de gemeente opnieuw moet worden vastgesteld.

De gemeente waardeert periodiek alle onroerende zaken in Rotterdam. Aan het begin van ieder jaar worden de aanslagbiljetten opgestuurd. Eigenaren van woningen en eigenaren en gebruikers van alle andere onroerende zaken krijgen dan ook de WOZ-beschikking. Hierin staat de vastgestelde WOZ-waarde van het betreffende pand of woning.

De gemeente moet een vaste waardepeildatum aanhouden. De WOZ-waarde wordt elk jaar vastgesteld. De waardepeildatum is altijd 1 januari van het jaar daarvoor. Bijvoorbeeld de WOZ-waarde voor 2017 is de waarde van uw pand, zoals die was op 1 januari 2016.

Op grond van de Wet WOZ bepaalt de gemeente de waarde van uw woning op de waarde in het economische verkeer. De waarde in het economische verkeer van een woning wordt bepaald

  • alsof de volle en onbezwaarde eigendom van de woning wordt overgedragen
  • alsof de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, meteen en volledig in gebruik kan nemen
  • door modelmatige vergelijking van woningen. Alle verkoopcijfers in de gemeente en de kenmerken van de woningen zijn geanalyseerd. De uitkomsten zijn daarna voor elke woning nog gecontroleerd.
    De waarden van de woningen op het taxatieverslag zijn ook geanalyseerd. Bij de analyse zijn veel meer verkopen gebruikt. Dus niet maar een paar. Dit is om bijvoorbeeld te kijken of de waardestijging van uw woning overeenkomt met de waardestijging van soortgelijke woningen. U ziet maar drie van deze objecten terug op het taxatieverslag. De woningen op het taxatieverslag worden gebruikt omdat deze goed te vergelijken zijn. Ze zijn bedoeld om u meer duidelijkheid te geven over het waardeniveau van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum 1 januari 2016.
  • door de verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Als uit die verkoopcijfers blijkt dat een prijsdaling of prijsstijging optreedt, dan wordt daarmee bij het bepalen van de WOZ-waarde rekening gehouden.

Heeft u nog vragen, dan kunt u contact opnemen.

Als de bouw veel jaren duurt, dan kan de gemeente per belastingjaar beschikkingen sturen. De beschikkingen hebben dan elk jaar een aangepaste waarde, die afhangt van de fase van de bouw. Aan de ingangsdatum is te zien voor welke periode de beschikking is.

Waarde bij verkoop
De gemeente stelt vast welke prijs voor een woning zou zijn betaald, als die rondom de peildatum (1 januari) zou zijn verkocht. Er mag geen rekening worden gehouden met 'belemmeringen' zoals erfpacht, huur of recht van opstal. Ook maatschappelijk gebonden eigendom mag geen invloed hebben op de WOZ-waarde. Er wordt getaxeerd alsof het pand niet verhuurd is, de grond in eigendom is en onbezwaard kan worden verkocht. De gemeente bepaalt de waarde van een woning door deze te vergelijken met woningen die werkelijk op of rond de peildatum zijn verkocht.

Objectieve manier
De WOZ-waarde is volgens de wet gebaseerd op prijzen die kopers hebben betaald voor vergelijkbare panden. De WOZ-waarde is dus afgeleid van de verkoopwaarde. Die is dan ook niet hoger of lager dan de feitelijke waarde op de (huizen)markt. De gemeente heeft geen invloed op verkopen. Daardoor is deze manier van waardebepaling objectief. De waarde is redelijk, niet te hoog, niet te laag. Dit komt omdat deze is gebaseerd op werkelijke verkoopcijfers.

Vergelijking van woningen
Bij de waardebepaling van een woning wordt rekening gehouden met de buurt, het type woning en de kenmerken van het huis, zoals bouwjaar en ligging. Woningen met een aantal zelfde kenmerken worden vergeleken. Is er in een groep vergelijkbare woningen een woning rond de peildatum verkocht? Dan is de verkoopwaarde van dit huis de basis voor de WOZ-waarde van vergelijkbare woningen.

Verschillende kenmerken, toch goed te vergelijken
Woningen hoeven niet precies hetzelfde te zijn om vergeleken te kunnen worden. Want sommige kenmerken, zoals een tuin of garagebox hebben meer invloed op de waarde dan andere, zoals een schuur of dakkapel. Hoeveel invloed een kenmerk heeft op de waarde is te berekenen. Daardoor zijn ook woningen met verschillende kenmerken goed te vergelijken. Woningen waarvan bijvoorbeeld de één een uitbouw heeft en de ander een grote tuin kunnen evenveel waard zijn.

De waarde van de meeste bedrijfspanden wordt bepaald via de huurwaardekapitalisatiemethode.

Huurwaardekapitalisatiemethode
Deze methode wordt gebruikt, omdat er meestal alleen huurprijzen bekend zijn. Voor het bepalen van de huurwaarde (per m2/per jaar) maakt de taxateur gebruik van huurprijzen die zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum (1 januari) zijn overeengekomen tussen huurder en eigenaar.

De huurwaarde wordt vermenigvuldigd met de kapitalisatiefactor. Deze factor is in het algemeen afhankelijk van het renteniveau en het risico dat een investeerder loopt bij bepaalde typen onroerende zaken. Er wordt rekening gehouden met leegstandsrisico en onderhoudsgevoeligheid van de onroerende zaak.

Vergelijkingsmethode
In sommige gevallen wordt gewaardeerd volgens de vergelijkingsmethode. Deze methode wordt vooral gebruikt bij objecten waarbij het belangrijkste deel van de markt uit verkoopcijfers van vergelijkbare bedrijfsobjecten bestaat. Het moet dan gaan om verkopen rond de waardepeildatum (1 januari).

Bij de waardebepaling van uw onroerende zaak wordt rekening gehouden met kenmerken, zoals de ligging, oppervlakte en bouwjaar. Onroerende zaken met een aantal zelfde kenmerken worden met elkaar vergeleken. De waarde wordt gebaseerd op prijzen die tijdens een normale verkoop zouden zijn betaald voor panden die in vol eigendom en vrij opleverbaar zijn.
Bij de waardering mag dus geen rekening worden gehouden met 'belemmeringen' zoals huurders, erfpacht of recht van opstal. Er wordt getaxeerd alsof het pand leeg en onbezwaard kan worden verkocht.

Oplevering na de waardepeildatum
Ook al is uw pand na de waardepeildatum opgeleverd, er wordt toch gekeken wat zo een soort pand op de waardepeildatum waard zou zijn geweest. De WOZ-waarde van uw pand is dus altijd gebaseerd op de waarde die het pand zou hebben gehad op de waardepeildatum.

Waardevaststelling incourante onroerende zaken
De waarde van incourante onroerende zaken, zoals scholen, ziekenhuizen en raffinaderijen wordt op een andere manier vastgesteld. Dit is omdat meestal geen of te weinig verkoopprijzen bekend zijn. De waarde wordt in dat geval bepaald door te kijken wat het zou kosten om het object te vervangen. Die waarde wordt gecorrigeerd, omdat door afschrijving de waarde van de onroerende zaak in de loop van de jaren minder wordt.

Dit is de prijs van een onroerende zaak, die een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding zouden overeenkomen bij verkoop.

Volgens de wettelijke definitie moet er wel van uitgegaan worden, dat het volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen en dat de onroerende zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan worden genomen. Ook als dit in praktijk niet zo is. Er mag dus geen rekening worden gehouden met bijvoorbeeld erfpacht of verhuur.

Als u niet weet wat de WOZ-waarde van uw woning is, kunt u die opvragen bij de gemeente.

Mocht de waarde nog niet zijn vastgesteld, dan kunt u meer informatie over wat te doen bij de aangifte van de inkomstenbelasting opvragen bij de (Rijks)Belastingdienst via de Belastingtelefoon 0800-0543 (gratis).

Nieuwbouw woning
Als u een (nieuwbouw)woning heeft gekocht waarvoor nog geen WOZ-waarde is afgegeven, dan moet u de waarde zelf schatten. U moet daarbij uitgaan van de waarde die de woning op de peildatum zou hebben. U kunt dit doen door te kijken naar de waarde van soortgelijke woningen. Krijgt u later wel een WOZ-beschikking en blijkt hieruit blijkt dat u de waarde te hoog of te laag heeft ingeschat? Neemt u dan contact op met de (Rijks)Belastingdienst.

Mocht u deze aanslag niet op tijd krijgen, dan kunt u ook de WOZ-beschikking aanvragen. Dat kan alleen schriftelijk bij Belastingen:

Gemeente Rotterdam
Belastingen
Postbus 924
3000 AX Rotterdam

In uw aanvraag schrijft u duidelijk uw adres en burgerservicenummer. Omdat de beschikking alleen aan belanghebbenden wordt gestuurd, stuurt de gemeente de beschikking naar het adres waar u ingeschreven staat.

Waarom krijg ik een beschikking van de WOZ-waarde als ik een woning in de vrije huursector huur?
De gemeente weet niet welke woning een sociale huurwoning is en welke woning in de vrije sector zit. Daarom krijgen alle huurders een WOZ-beschikking. Maar voor huurders in de vrije sector heeft de WOZ-waarde geen invloed op de hoogte van de huur.

Kan een huurder bezwaar maken tegen de WOZ-waarde?
Ook huurders kunnen binnen zes weken na dagtekening van de beschikking bezwaar maken tegen de WOZ-waarde als die volgens hen niet klopt. U moet de reden van uw bezwaar wel goed aangeven. Redenen voor bezwaar kunnen bijvoorbeeld zijn dat de woning in een zeer slechte staat is. Of dat de gegevens in het taxatieverslag niet kloppen.

Is de waarde van invloed op de belastingen die ik als huurder moet betalen?
Nee, de waarde wordt niet gebruikt om de hoogte van belastingen voor huurders te bepalen. Huurders in Rotterdam betalen over het algemeen alleen de Afvalstoffenheffing wat een vast tarief per jaar is. Ook de belasting die huurders aan het Waterschap of het Hoogheemraadschap betalen is een vast tarief per jaar. Dit hangt niet af van de waarde van de woning.

Is de WOZ-waarde voor een geliberaliseerde huurwoning (vrije sectorwoning) en een onzelfstandige woning van belang voor het bepalen van de maximale toegestane huur?
Nee, dit is niet van belang.

De afgelopen jaren zijn er steeds meer landelijke bureaus en makelaars actief die aangeven gratis (no cure no pay) voor u bezwaar te maken. Hoe werkt dit nu eigenlijk?

Kostenvergoeding

Als het bezwaar (voor een deel) is toegekend en de WOZ-waarde veranderd is, deze bureaus en makelaars een vergoeding krijgen van de gemeente. Deze vergoeding kan oplopen tot ruim € 700,-. Van dit bedrag ziet u verder niets. In dat geval zult u alleen merken dat uw WOZ-waarde verminderd wordt en dat uw OZB-aanslag met een klein bedrag verlaagd wordt. Dit terwijl de kosten voor de gemeente hoog zijn en dus indirect ook voor de inwoners van Rotterdam.

Als bijvoorbeeld in een bezwaarprocedure in 2017 de waarde van een woning met € 10.000,- wordt verlaagd, levert dit voor u een vermindering van de aanslag gemeentelijke belastingen op van € 11,00.
Het bureau of makelaar kan voor zijn werkzaamheden een bedrag van ruim € 700,- van de gemeente uitgekeerd krijgen

Bezwaar maken

De gemeente wil net zo graag als u dat de WOZ-waarde klopt. Als blijkt dat er toch een fout is gemaakt, dan wordt deze aangepast. Over het algemeen gebeurt dat bij een bezwaar. Een bezwaar indienen kunt u makkelijk zelf. Als u dit online doet, betaalt u zelfs geen portokosten.