Spring naar het artikel

U bent van plan om te gaan bouwen in één van de Rotterdamse stadswijken. Welke regels gelden er? Met wie kunt u contact opnemen? Welke stappen kunt u verwachten? Op deze pagina vindt u de vuistregels voor bouwen in onze stadswijken.

Rotterdamse stadswijken hebben een levendig karakter en een rijke cultuurhistorie. Stadswijken bewegen mee met hoe mensen in de stad willen leven en wonen, nu en in de toekomst. Rotterdam richt zich daarom op een duurzame toekomst voor de stadswijken: op economisch, sociaal en cultureel terrein.

De stadswijken bestaan hoofdzakelijk uit vooroorlogse bebouwing binnen de ring. De exacte definitie van de gebieden kunt u zien op onderstaande kaart.

Stappenplan

Rotterdam verwelkomt elk goed bouwinitiatief voor de stadswijken. We raden u aan om zo vroeg mogelijk contact op te nemen met de betreffende gebiedsaccountmanager. Deze helpt u verder met het proces.

  • We brengen nieuwe initiatieven die niet binnen het bestemmingsplan passen in in het Ruimtelijk IntakeTeam (RIT). Het RIT bekijkt het bouwplan vanuit diverse disciplines en bepaalt de haalbaarheid van uw initiatief. U kunt het RIT benaderen via de betreffende gebiedsaccountmanager.
  • We toetsen kleinere initiatieven of verbouwingen die niet in het bestemmingsplan passen op haalbaarheid binnen het gemeentelijk beleid. Dit doen we met een conceptaanvraag Omgevingsvergunning bij de BebouwingsCommissie (BBC), via de website omgevingsloket.nl.

'Rotterdamse stadswijken hebben een levendig karakter en een rijke cultuurhistorie.'

Stedenbouwkundige gemeente Rotterdam

Vuistregels: ambities voor de toekomst

Onderstaande ambities beschrijven de uitwerking van het gemeentelijk beleid. Hiermee inspireren we initiatiefnemers om toekomstwaarde voor de stad te creëren. Per project bepalen we gezamenlijk de prioritering en haalbaarheid van deze ambities.

De grote kracht van de Rotterdamse stadswijken is flexibiliteit in gebruik. De Rotterdamse stadswijken bewegen mee met de ontwikkelingen van leven, wonen en werken in de loop van de tijd: gebouwen hebben gebruikskwaliteit op lange termijn. Ook nieuwe initiatieven worden zo robuust ontworpen dat ze aanpasbaar zijn aan toekomstige ontwikkelingen. Nieuwe gebouwen moeten in de toekomst kunnen wisselen van programma, gebruik of doelgroep zonder grote aanpassingen aan de stedenbouwkundige structuur.

De Rotterdamse stadswijken zijn onderling verschillend van sfeer en identiteit. Bouwprojecten gaan zorgvuldig om met de bestaande context, versterken het karakter van de stadswijk of voorzien de wijk van een kwalitatieve verbijzondering. Bij ieder initiatief is vereist:

  • Een analyse van de wijk en een bouwplan dat daaruit volgt (eigentijdse interpretatie of historiserend)
  • Een passende verhouding tot de cultuurhistorie van de plek
  • Het behoud of versterking van:
    - de samenhang met de stad;
    - de stedenbouwkundige structuur van de wijk;
    - de maat en schaal van het stedelijk weefsel;
    - de rooilijnen en gevelwand, waarbij het gesloten bouwblok meestal het uitgangspunt is.

Vooral de bestaande bebouwing bepaalt vorm en karakter van de stadswijken. Daarom is bij ieder initiatief hergebruik van waardevolle gebouwen zeer wenselijk. Hergebruik kan variëren van zorgvuldige restauratie tot complete transformatie zoals bij kluswoningen.

Uitzonderingen zoals slopen zijn mogelijk bij afspraken voor het gebied Nationaal Programma Rotterdam-Zuid (NPRZ). En ook als na zorgvuldige afweging blijkt dat slopen de enige optie is.

De Rotterdamse stadswijken kenmerken zich door een divers beeld en een gedifferentieerd woonprogramma. Rotterdam streeft in haar stadswijken naar een gevarieerd woningbestand op wijk- of blokniveau. Nieuwe initiatieven realiseren gevarieerde woningtypen en woningplattegronden met ruimtelijke kwaliteit. Woningbouwprojecten in de stadswijken hebben toekomstwaarde. Dit houdt in dat de woningen ruim zijn, voldoende hoge verdiepingen hebben, en privé-buitenruimte. Bij woningen voor gezinnen is extra ruimte in gangen, bergingen en plafondhoogte zeer wenselijk.
Het woningaanbod wordt afgestemd op de karakteristiek van de plek: een gezinswoning in een stadswijk is iets anders dan in een buitenwijk.
In veel stadswijken is het ongewenst om woningen te splitsen of te gebruiken voor kamerverhuur. Het is echter zeer wenselijk om woningen samen te voegen, zodat grotere (gezins-) woningen kunnen worden gerealiseerd.

De plint is beeldbepalend voor de kwaliteit op straat: het is Rotterdam op ooghoogte. De plint markeert de overgang van het gebouw naar de openbare ruimte en zorgt voor levendigheid in de straat. Bij woningen is het uitgangspunt: voordeuren/entrees aan de straat en zichtbaar in het straatbeeld. De overgang naar het trottoir kan met een zogenaamde drempelruimte vorm krijgen.

De plint moet voldoen aan de volgende kenmerken:

  • een royale verdiepingshoogte om kwaliteit toe te voegen, en flexibiliteit in programma te kunnen opnemen;
  • een kwalitatief hoogwaardige uitstraling en zorgvuldige detaillering;
  • duidelijk herkenbare entrees;
  • eventuele erfafscheidingen als onderdeel van het ontwerp;
  • vloeiende aansluiting op peilmaat buitenruimte.

Rotterdam streeft naar een mobiliteitstransitie. De mogelijkheden tot mobiliteit zijn van doorslaggevend belang voor de kwaliteit van de gebouwde omgeving. Bouwprojecten in de stadswijken richten zich daarom op innovatieve parkeeroplossingen. Daarbij geldt:

  • Slimme parkeeroplossingen (zoals deelauto’s, dubbelgebruik van parkeerplekken, het stimuleren van fietsgebruik of parkeren-op-afstand) leiden tot verlaging van de parkeernorm.
  • De benodigde fiets- en autoparkeerplaatsen met bijbehorende entrees/opstelplaatsen worden zo veel mogelijk op eigen terrein opgelost.
  • De benodigde fiets- en autoparkeerplaatsen met bijbehorende entrees/opstelplaatsen gaan zo min mogelijk ten koste van de kwaliteit van plint en binnenterrein.
  • Het project voorziet in voldoende beweeg- en parkeerruimte voor de doelgroep die gebruik maakt van (bak)fietsen, kinderwagens en oplaadpunten voor elektrische fietsen, scootmobielen, etc. Deze voorzieningen zijn goed toegankelijk voor gebruikers.

Duurzaamheid is van fundamenteel belang voor de leefbaarheid in de Rotterdamse stadswijken: nu en in de toekomst. Bij nieuwe initiatieven is duurzaam bouwen integraal onderdeel van de ontwerpopgave. Duurzaamheid kent vier componenten: energie, klimaat, circulair en gezond.

Energie
Rotterdam is in 2050 aardgasvrij. Woningen worden ontworpen op een lage energievraag en voorzien zoveel mogelijk in hun eigen energiebehoefte. Alle nieuwbouwprojecten in de stadswijken van Rotterdam worden verplicht op industriële restwarmte aangesloten, of een vergelijkbaar alternatief.

Klimaat
Gebouwen en hun omgeving dragen bij aan het vasthouden van regenwater en het reduceren van hittestress. Richtlijn hierbij is het bergen van een hoogte van 50 mm water over het gehele perceeloppervlak, bijvoorbeeld via een waterbergend daklandschap of een wadi.

Circulair
Rotterdam streeft naar circulair. Daarom wordt er ‘slim’ en ‘sociaal’ gesloopt en worden materialen hergebruikt. Nieuwe gebouwen gebruiken een materialenpaspoort.

Gezond
We onderzoeken de ligging van de locatie op geluids-, geur- of fijnstofoverlast, evenals op omgevingsveiligheid.

Bouwprojecten hebben vaak een grote impact op de omgeving: afgezette straten, lelijke hekken, donkere bouwputten, dichtgetimmerde ramen, geluidsoverlast. Maar deze tijdelijke situatie biedt vaak ook unieke kansen voor de stadswijken.

In afwachting van de start van de bouw:
De tijdelijke situatie biedt kansen voor de omgeving. Denk aan kunstuitingen, evenementen, bijzondere vormgeving van bijvoorbeeld afzettingen en betrokkenheid van omwonenden.

Tijdens de bouw:
De overlast voor de omgeving is zoveel mogelijk beperkt. Denk aan afvoerroutes voor het bouwverkeer, de inrichting van de bouwlocatie, de inbeslagname van de openbare weg en bescherming van bomen.

Rotterdam is architectuurstad. De architectonische kwaliteit van gebouwen is van groot belang voor de kwaliteit van de stad. Het formuleren van de bouwopgave, het bouwprogramma en het vinden van de juiste architect is essentieel en gebeurt in gezamenlijk overleg tussen opdrachtgever en gemeente.
De opdrachtgever heeft hierbij de beslissende stem.

Gemeentelijke inzet

Bij alle gewenste bouwplannen wil de gemeente dat de gemeentelijke kosten ten minste gedekt zijn. Als het bouwplan inhoudt dat er op gemeentegrond gebouwd moet worden, regelt de gemeente dit via de uitgifteprijs. Als het gaat om een bouwplan op particuliere grond, en er voor het bouwplan een bestemmingsplanwijziging nodig is, verlangt de gemeente dat er een contract over de te verhalen gemeentelijke kosten wordt gesloten vóórdat het bestemmingsplan in procedure gaat; we noemen dit de anterieure overeenkomst. Als partijen niet tot een akkoord komen over de kosten moet de gemeente een exploitatieplan opstellen. De procedure hiervoor moet gelijk met het bestemmingsplan beginnen.

Gronduitgifte

De gemeente geeft grond voor sociale woningbouw en maatschappelijke voorzieningen uit in eeuwigdurende erfpacht. Voor andere doeleinden geven we de grond in principe in eigendom uit. Ons beleid is verder dat de grond in bouwrijpe staat, én uit milieuoogpunt geschikt voor het beoogde gebruik, wordt geleverd. Dit is echter pas vanaf het moment dat de omgevingsvergunning onherroepelijk is volgens de algemene voorwaarden van de gemeente. We bepalen de prijs op basis van de normatief residuele grondwaardeberekening en volgen daarbij de marktprijzen. Uitgangspunt is dat de prijs minimaal voldoende moet zijn om de gemeentelijke kosten te dekken.

In de algemene voorwaarden staat ook dat wij bij herontwikkeling van eerder door ons uitgegeven grond bekijken of er sprake is van grondwaardevermeerdering, ter afrekening met de gemeente (meer of anders bouwen).

Meer informatie

Heeft u plannen om te gaan bouwen in de stadswijken of heeft u vragen over de vuistregels? Neem dan contact op met één van de gebiedsaccountmanagers of gebiedssecretarissen: