Vuistregels bouwen binnenstad
Gepubliceerd op: 15-12-2016
Geprint op: 22-01-2019
https://www.rotterdam.nl/wonen-leven/vuistregels-bouwen-binnenstad/
Spring naar het artikel

U bent van plan om te gaan bouwen in de Rotterdamse binnenstad. Welke regels gelden er? Passen uw ambities bij het beleid van de gemeente? Op deze pagina vindt u de vuistregels voor het bouwen in de binnenstad.

De vuistregels geven de hoofdzaken weer van het gemeentelijk beleid. Ook vindt u twee vuistregels over privaatrechtelijke en financiële zaken. De vuistregels zijn bedoeld om initiatiefnemers van bouwprojecten bij de start van het bouwproces snel op weg te helpen. We adviseren u om bij een bouwinitiatief in een vroeg stadium contact op te nemen met de gemeente. De contactpersonen bij de gemeente vindt u onderaan op deze pagina.

'Doel is om werken én wonen in de binnenstad aantrekkelijker te maken. Met focus op meer gezelligheid en meer groen. Elke investering in de binnenstad verdient zich dubbel terug.'

Stadsbestuur

Rotterdam heeft grote behoefte aan kwalitatief hoogwaardige woningen voor de juiste doelgroepen op de juiste plek. In grote nieuwe woongebouwen streven we naar een combinatie van kleine, middelgrote en grote woningen met een structuur die kansen biedt voor het samenvoegen van woningen of transformatie. Er is bijzondere aandacht voor doelgroepen als studenten, starters, gezinnen en ouderen. Vooral gezinnen willen we verleiden om te kiezen voor het wonen in de Binnenstad.

Speciale aandachtspunten zijn:

  •  royale entrees bij appartementen
  •  ruime verdiepingshoogten
  •  de ondergrens voor de oppervlakte van zelfstandige woningen is 50 meter2
  •  goed bruikbare, royale privé-buitenruimten per woning

Rotterdam is trots op zijn cultureel erfgoed. Daarom geldt bij ieder initiatief: hergebruik van het bestaande gebouw, behalve als het niet anders kan.

De Binnenstad bestaat uit gebieden met verschillende sferen en karakteristieken, beschreven in de Welstandsnota. Deze verschillen geven de Binnenstad haar kracht. De regels uit de Welstandsnota maken duidelijk waaraan bouwprojecten moeten voldoen om in die sferen en karakteristieken te passen. Hiermee kunnen bouwprojecten de bestaande identiteiten van de gebieden versterken.

Welstandsnota Rotterdam (2012), Gebiedsgerichte Visies en Masterplannen deelgebieden

De architectonische kwaliteit van gebouwen is van groot belang voor de kwaliteit van de stad. Ieder bouwproject levert daar een bijdrage aan. Het benoemen van de stedenbouwkundige opgave, het programma en het vinden van de juiste architect voor het project is dan ook essentieel en gebeurt in gezamenlijk overleg tussen opdrachtgever en gemeente. De opdrachtgever heeft de beslissende stem.

In ieder deelgebied van de Binnenstad hebben de bouwblokken een kenmerkende hoogte. Deze hoogte varieert van vier tot acht bouwlagen. Deze kenmerkende bouwhoogte zorgt samen met de rooilijn voor de samenhang in het gevelbeeld. Bebouwing moet dus aansluiten op die ‘Rotterdamse laag’.

Een heldere structuur van openbare ruimten maakt de stad tot een samenhangend geheel. Continue rooilijnen spelen hierbij een belangrijke rol. In Rotterdam zijn die er nog niet overal; vooral de rooilijnen van de Binnenstad vertonen nog veel onderbrekingen. Nieuwe gebouwen moeten de rooilijnen van de stad versterken.

De kwaliteit van de buitenruimte in de Binnenstad moet omhoog. Een goede overgang tussen gebouw en omgeving is daarbij essentieel. Een gebouw hoort vloeiend ingepast te worden in de openbare ruimte, zonder barrières als hoogteverschillen, slagbomen, paaltjes of andere obstakels op straat. Daarom is het nodig om de ruimte voor vuilcontainers en andere logistieke voorzieningen inpandig te vinden.

Rotterdamse Stijl (2008)

Een goed microklimaat is essentieel voor de verblijfskwaliteit. Bij nieuwe bouwprojecten of bij uitbreiding van bestaande gebouwen mogen schaduw en wind in de omliggende stedelijke ruimte niet onaanvaardbaar toenemen. Er moet worden voldaan aan de regels voor sunspots uit de Hoogbouwvisie.

De uitvoering van de plint is beeldbepalend voor de kwaliteit op straat: we noemen het ‘Rotterdam op ooghoogte’. Dit vraagt om hoge kwaliteitseisen voor de plint met stedelijke functies zoals wonen of horeca, of juist een reliëf of kunstwerk, en royale hoogte en transparantie. 

Welstandsnota Rotterdam (2012)

De manier waarop het autoparkeren wordt opgelost, is van doorslaggevend belang voor de uitstraling van gebouwen:

  • parkeren mag niet zichtbaar zijn vanaf de straat
  • met de parkeernorm als uitgangspunt en afhankelijk van het programma en de plaats, wordt het aantal te realiseren parkeerplaatsen zo veel mogelijk beperkt
  • aandacht voor innovatieve oplossingen, zoals de beschikbaarheid van deelauto’s
  • het meervoudig gebruik van parkeerplekken gedurende de dag is uitgangspunt

Ook voor het fietsparkeren zijn goede oplossingen nodig: 

  • bij woningen moeten er ruime voorzieningen zijn voor het parkeren van fietsen en overige vervoersmiddelen, zoals brommers en kinderwagens 
  • bij andere gebouwen moet er in ieder geval inpandig voldoende stallingsruimte zijn voor fietsen en overige vervoersmiddelen van medewerkers, zoals scooters en brommers

In de Binnenstad moet het dak de kwaliteit hebben van een vijfde gevel, omdat veel mensen er van boven af op kijken. Een zorgvuldig ontworpen daklandschap met daktuinen, dakopbouwen, terrassen of speelmogelijkheden past in dit beeld. Een groen dak kan helpen bij wateropvang en het bestrijden van hittestress.

Welstandsnota Rotterdam (2012)

Duurzaamheid is belangrijk voor de leefbaarheid van de Binnenstad. De ambitie bij de bouwactiviteiten wordt bepaald door maatregelen die gelijkwaardig zijn aan de BREEAM Excellent norm bij nieuwbouw of het ‘label A’ bij renovatie.

In Rotterdam wordt voortdurend gebouwd en daardoor is de dynamiek groot. Een goede invulling bij leegstand en een goede uitstraling van een bouwplaats zijn belangrijk, zodat de leefomgeving ook in tijdelijke situaties haar kwaliteit behoudt.

De gemeente Rotterdam geeft haar gronden voornamelijk uit in eigendom. Alleen bij maatschappelijke functies, sociale huur of bijzondere vastgoedconcepten (denk aan leisure) wordt erfpacht gevestigd. De levering van de grond vindt plaats nadat er een bruikbare of onherroepelijke omgevingsvergunning is verleend, waarbij de grond fiscaal en civiel bouwrijp wordt geleverd en milieukundig geschikt is voor het beoogde gebruik. De gemeente voert als beleidsuitgangspunt een functionele grondprijspolitiek, die tot uitdrukking komt in de normatief residuele grondprijs. Uitgangspunt daarbij is dat deze grondprijs minimaal voldoende is om de gemeentelijke kosten te dekken.

In de akte van levering (of vestiging bij erfpacht) is de bestemming en het gebruik van de grond vastgelegd. Via een kettingbeding verzekert de gemeente zich ervan dat opeenvolgende kopers zich aan deze bestemming en dit gebruik houden. Wanneer u de bestemming en/of het gebruik van de grond wilt veranderen, heeft u hiervoor toestemming van de gemeente nodig. Onderdeel van deze toestemming kan zijn: het betalen van een financiële vergoeding (air rights of bijbetaling) aan de gemeente. Deze vergoeding wordt gebaseerd op de grondwaardevermeerdering die gepaard kan gaan met de gewijzigde bestemming en/of het gebruik.
De bijbetaling bij erfpacht (bij herontwikkeling) moet u onderscheiden van het omzetten van het recht van erfpacht naar eigendom (conversie). Een conversieverzoek kunt u wel gelijk indienen met een verzoek tot wijziging van de bestemming en/of het gebruik.

Levendige Binnenstad

Voor het bouwen in de binnenstad van Rotterdam is het belangrijk dat de ontwikkeling bijdraagt aan een levendige en aantrekkelijke Binnenstad. Dit is een prioriteit van het stadsbestuur:

'De Binnenstad is het visitekaartje van de stad. Ieder jaar vinden meer Rotterdammers en bezoekers hun weg naar de binnenstad, om er te wonen, werken en recreëren. Met het nieuwe Centraal Station als grootse entree. Het is een plek waar mensen kunnen shoppen, relaxen en genieten van alles wat een grote stad te bieden heeft. We willen de uitstraling van de binnenstad vergroten door blijvend te investeren in de kwaliteit en levendigheid: de binnenstad als City Lounge. Doel is om werken én wonen in de binnenstad aantrekkelijker te maken. Met focus op meer gezelligheid en meer groen. Elke investering in de binnenstad verdient zichzelf dubbel terug.’

Kijk voor meer informatie op de pagina levendige binnenstad.

Binnenstadsplan: Binnenstad als City Lounge

In het Binnenstadsplan Binnenstad als City Lounge uit 2008 (geactualiseerd in 2014) vindt u de belangrijkste punten van het gemeentelijk beleid. Dit beleid is verder uitgewerkt in beleidsnota’s voor bijvoorbeeld hoogbouw, wonen, de openbare ruimte, architectuur, cultuurhistorie en duurzaamheid. Verder zijn er visies of masterplannen voor veel van de binnenstadskwartieren, zoals het Laurens- en Lijnbaankwartier, Hoboken of Rotterdam Central District. En er is de Welstandsnota.
Voor een specifiek bouwinitiatief kan de gemeente een meer gedetailleerde nota van uitgangspunten opstellen, waarin de vuistregels zijn aangevuld met andere relevante kaders.

Aanvraag omgevingsvergunning

Voor het aanvragen van een omgevingsvergunning voor een bouwplan geldt de gebruikelijke procedure, zoals toetsing aan het Bouwbesluit, de bouwverordening, het bestemmingsplan en de welstandseisen. Kijk voor meer informatie op de pagina bouwen.

Meer informatie

Heeft u plannen om te gaan bouwen in de Binnenstad of heeft u vragen over de vuistregels? Neem dan contact op met Jan van de Ree (gebiedsaccountmanager binnenstad) of Arjen Knoester (senior stedenbouwkundige binnenstad).