Spring naar het artikel

Transformatie van vastgoed is het verbouwen van kantoren, winkels of bedrijfsruimte naar een andere functie, meestal wonen. Gemeente Rotterdam voert actief beleid tegen leegstand.

Teveel leegstand kan namelijk leiden tot prijsdrukking, slecht investeringsimago en aantasting van de leefbaarheid. De gemeente is niet de probleemeigenaar van leegstaand vastgoed, want dit is de eigenaar van het vastgoed. De gemeente wil wel een leefbare stad. Daarom helpt ze eigenaars op weg om het vastgoed weer in gebruik te nemen. Transformatie is daarbij één van de mogelijkheden.

Hoe helpt de gemeente?

De gemeente helpt in het verbinden van partijen uit de markt, die normaal gesproken niet snel met elkaar in contact zouden komen. Maar helpt ook in het verbinden van initiatieven en ideeën over panden die niet direct zelf door de markt worden opgepakt. De gemeente is uw partner met regels, procedures en vergunningen. De gemeente kan u in contact brengen met partners uit het vakgebied en in de omgeving van het project, en het stroomlijnen van het vergunningenproces.

Van winkel naar woning

De aantrekkingskracht van Rotterdam om er te gaan wonen van buitenaf neemt toe. De woningmarkt wordt steeds krapper en huizenprijzen stijgen door de vergrote vraag meer dan evenredig. Niet alleen de populariteit van Rotterdam speelt een rol, ook de lage rente en het feit dat de huizenprijzen hier lager zijn dan Amsterdam, Utrecht en Den Haag dragen bij aan de krapte.

Winkelpanden bevinden zich vaak in een levendig, grootstedelijk gebied met vele voorzieningen in de nabije omgeving. Daarnaast zijn het vaak bijzondere gebouwen, denk aan ruimtes die vaak afwijkende afmetingen hebben zoals hoge plafonds en brede gevels met vaak een tuin. Voor marktpartijen en particulieren worden leegstaande winkelpanden dan ook steeds interessanter om er woningen van te maken of erin te gaan wonen.

Detailhandelsnota

In gebieden waar geen toekomstperspectief meer is voor winkels, biedt transformatie nieuwe perspectieven. Binnenkort publiceren wij de geactualiseerde detailhandelsnota. Dit is een beleidskader waarin wij onze winkelgebieden beschrijven. Voor de overige gebieden zien wij kansen voor transformatie van leegstaande winkelpanden naar woningen.

Gemeente Rotterdam faciliteert

Als gemeente stimuleren wij transformatie en ondersteunt u door:

  • het inzichtelijk maken van het winkeltransformatieproces met de transformatie toolbox voor winkels
  • ondersteunen in het vergunningentraject, direct aan tafel met ons.
  • dienst doen als een aanspreekpunt voor uw aanvraag
  • netwerkontwikkeling en kennisontwikkeling

Als u een concreet plan heeft, kunt u de winkelloods bellen voor het maken van afspraak. Tijdens dit vooroverleg kunnen wij in een vroeg stadium integraal advies geven op uw aanvraag voordat u het in het omgevingsloket in heeft gediend. Integraal betekent dat de bouwinspecteur en andere experts advies kunnen geven op uw plan. Wij kunnen:

  • duidelijkheid over uw plan en de haalbaarheid daarvan bekijken
  • het inzichtelijk maken van waar de aanvraag nog niet voldoet voor volledigheid of voor de kwaliteit van het concept.
  • aangeven waar de belangrijkste uitdagingen en mogelijke knelpunten in het proces kunnen zitten.

Aan dit vooroverleg zijn geen kosten verbonden.

Gemeente Rotterdam initieert

Als gemeente Rotterdam vinden we het belangrijk dat er passend woningaanbod is voor alle doelgroepen die deze stad rijk is. Kortom een plek voor iedere Rotterdammer. Wonen in winkels is een innovatieve woonvorm die bijdraagt aan de variatie in dit aanbod. De gemeente experimenteert in dit kader met het lanceren van een prijsvraag wonen in winkels.

Downloads

Transformatie toolbox

Aanbodskaart

Benieuwd naar het aanbod van lege kantoorruimte in Rotterdam? De gemeente Rotterdam biedt een overzicht van leegstaande kantoren met de Aanbodskaart.

Convenant Aanpak Kantoren 2016 - 2020

Projectontwikkelaars, corporaties vastgoedeigenaren en de gemeente Rotterdam maakten nieuwe afspraken om minimaal 450.000 m² leegstaande kantoorruimte te onttrekken. Lees alle afspraken in het document hieronder. Ook partner worden van de Rotterdamse aanpak? Bent u eigenaar van een kantoorgebouw of bedrijfsruimte en bent u van plan die te verbouwen tot woonruimte of iets anders zoals een hotel? Neem contact met ons op via info@transformatievastgoed_so.nl.

Downloads

Vastgoed kopen als professional of kopersgroep (CPO)?

Wilt u, als vastgoedprofessional of als kopersgroep, een leeg pand (gemeentelijk vastgoed) kopen om er een woning van te maken? Kijk dan pakjeruimte.nl. Hier is het gemeentelijk zelfbouw- en vastgoedaanbod terug te vinden.

Veelgestelde vragen over de transformatie van winkelpanden

Binnenkort lanceren wij een kansenkaart waarin in u kunt zien in welke gebieden leegstaande winkels te vinden zijn. Daarnaast kunnen makelaars en websites zoals Funda in business en BOG Auctions u verder op weg helpen.

In veel gevallen heeft u bij transformatie een vergunning nodig. Het kan ook zijn dat u vergunningsvrij kunt gaan transformeren. Ga naar www.rotterdam.nl/bouwen en doe de vergunningencheck. Gebruik de vergunningencheck in de zelftoets om te controleren of u een vergunning nodig heeft.

Over het algemeen geldt dat u geen vergunning nodig heeft:

  • als past binnen bestemmingsplan
  • geen verandering is brandcompartimenten
  • geen verandering constructie en constructieve wanden
  • geen gevelwijzigingen

Over het algemeen geldt dat u wel een vergunning nodig heeft:

  • als het niet past binnen een bestemmingsplan
  • wel verandering is van brandcompartimenten
  • wel verandering is van constructie en constructieve wanden
  • wel gevelwijzingen zijn
  • sprake is van splitsen of samenvoegen

De bestemming vindt u via 'bestemmingsplan inzien'. U maakt een PDF waarna u een document krijgt met de plankaart en voorschriften van het gebied waar uw pand in valt.

Mocht uw pand nog geen woonbestemming hebben, dan kunt u doormiddel van een verkorte procedure voor bestemmingswijziging, de zogenaamde 'kruimelprocedure' afwijken van het bestemmingsplan. U dient dit verzoek in samen met uw omgevingsvergunning. Deze procedure duurt 8 weken.

Ja, er gelden aanvullende vereisten om af te mogen wijken van het bestemmingsplan. Er zijn aanvullende milieu onderzoeken vereist. De bestemming wonen is meer beschermd dan winkels. Er gelden hogere eisen voor bijvoorbeeld geluid. Alleen als de geluidsbelasting op de gevel binnen de normen is of als er een hogere waarden vastgesteld is dan de norm, kan er gekruimeld worden.

BAG staat voor Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) en bevatten gegevens van alle adressen en gebouwen, zoals bouwjaar, oppervlakte, gebruiksdoel en plek op de kaart. De gemeente Rotterdam is bronhouder en verantwoordelijk van de inhoud van dit bestand voor de gemeente Rotterdam. Via het kadaster (BAGviewer) zijn deze gegevens beschikbaar. Als u in een voormalig winkelpand wilt gaan wonen of wilt gaan verhuren dan moet het gebruiksdoel gewijzigd worden in woning. Pas daarna mag erin gewoond worden.

Mocht u vergunningsvrij kunnen verbouwen, dan kunt u rechtstreeks een verzoek tot wijziging indienden. Bij het indienen van een verzoek tot een wijziging in de BAG, dienen de volgende stukken opgestuurd te worden naar bag@rotterdam.nl:

  1. omschrijving van het omzetten van de functie
  2. plattegronden. Deze moete aan de volgende voorwaarden voldoen:
  • plattegronden moeten van elke verdieping worden aangeleverd
  • plattegronden moeten voorzien zijn van maatvoering van elke ruimte
  • elke ruimte moet benoemd worden, bijvoorbeeld woonkamer, keuken, etc.

Heeft u een omgevingsvergunning nodig voor de transformatie? Dan wordt de BAG automatisch geregeld door de bouwinspecteur.

 

Wettelijk hebben alle gemeenten de plicht binnen de daarvoor vastgestelde wettelijke termijnen de aanpassingen in de BAG te registreren. Voor aanpassing naar aanleiding van een vergunning moet de gemeente deze binnen vier dagen na vergunningverlening in de BAG hebben opgenomen. Bij aanpassing van de BAG zonder vergunning geldt de verwerking volgens de wettelijke termijn 6 maanden. Binnen de gemeente Rotterdam streven wij ernaar om dit binnen een aantal weken af te ronden.

Ja, zodra de bouwvergunning verleend is, kunt u starten met de verbouwing. De BAG-registratie wordt doormiddel van het afgeven van de vergunning automatisch gewijzigd.
Als u vergunningsvrij bouwt, kunt u verbouwen nadat u positief bericht heeft gekregen van BAG over de wijziging.

De regelgeving voor een woonruimte vindt u op Bouwbesluitonline. Let erop dat de gebruiksfunctie ‘woonfunctie’ aangevinkt staat en de rest van de functies uit. U kunt ook ervoor kiezen om u te laten adviseren door een deskundige zoals een architect of bouwkundige.

In veel gevallen zal de potentiële woonruimte onderdeel uitmaken van een Vereniging Van Eigenaren (VVE). De VVE en alle hypotheekverstrekkers moeten instemmen met de functiewijziging. Vervolgens moet dit opgenomen worden in de splitsingsacte. Via de notaris kan de splitsingsacte aangepast worden.

Er kan sprake zijn van een slapende VVE. In dit geval zal de VVE opgeroepen moeten worden. De VVE is bevoegd om te bepalen hoe de splitsingsacte gewijzigd wordt.

Wanneer de VVE niet instemt met de gebruiksfunctiewijziging naar een woonbestemming en u gaat toch gebruiken/verhuren of verkopen als woning, dan is het mogelijk dat een mede-eigenaar van het pand naar de rechter stappen. U loopt het risico dat uw woonplannen niet doorgaan. Bovendien zal bij koop het voor de nieuwe eigenaar moeilijkheden opleveren bij de aanvraag van een hypoheek wanneer dit nog niet in de splitsingsakte geregeld is. Banken zullen niet mee akkoord gaan dat de gebruiksfunctie nog winkel is en de hypotheek niet verstrekken of een slecht een lager bedrag willen financieren.

Tot slot kunt door strengere normen voor geluideis extra geluidwerende maatregelen moeten treffen voor de voorgevel. De VVE is in principe voor deze kosten aansprakelijk.

Veelgestelde vragen over de transformatie van kantoren

In 2014 is er een wetswijziging aangenomen waardoor de vergunning voor transformatie landelijk sneller afgehandeld kan worden. Rotterdam is al een koploper in transformatie en het versnellen van procedures. Meer informatie hierover vindt u in onderstaande veelgestelde vragen.

De nieuwe regels leveren aanzienlijke tijdswinst op. Onder het nieuwe regime kan bijna elke wijziging van het gebruik met gebruikmaking van een reguliere procedure worden vergund. De afhandelingstermijn hiervan bedraagt 8 weken en deze kan eenmaal worden verlengd met 6 weken. Onder de vorige wetgeving bedroeg de doorlooptijd van een uitgebreide procedure minimaal 26 weken (zonder eventuele afhandeling van bezwaar- en beroepsprocedures). Het vaststellen van een projectbestemmingsplan nam zelfs minimaal één jaar in beslag.

Het toepassen van de zogenaamde ‘kruimelgevallenregeling’ houdt nog steeds in dat er ontheffing (afwijking) van het bestemmingsplan verleend wordt. De bestemming wordt hierdoor niet gewijzigd. Het ligt uiteraard wel in de rede dat de verleende afwijkingen bij een herziening van het bestemmingsplan (looptijd 10 jaar) meegenomen worden.

De termijn van 8 weken gaat pas in op het moment dat een aanvraag als ‘volledig’ beoordeeld wordt. De ontvankelijkheidstoets is dus het startmoment.

De tijdswinst wordt vooral gevonden in het feit dat een aantal procedurestappen niet meer genomen hoeft te worden. Zo hoeft het plan niet meer 6 weken ter inzage gelegd te worden, hoeft het niet meer in het vooroverleg gebracht te worden en kan een melding aan de raad ook achterwege blijven.
Alles staat of valt met het indienen van een goed doortimmerde en complete aanvraag. In het gunstigste geval verleent Rotterdam de vergunning in één dag maar verlangt dan ook inzet van de aanvrager. De afdeling Vergunningen biedt de mogelijkheid om in samenspraak met de gebiedscoördinatoren een traject te doorlopen dat leidt tot een goede aanvraag!
Goed vooroverleg betaalt zich dubbel en dwars uit!

Nee, ook hiervoor geldt een termijn van 8 weken. Wel moet bij een wijzing naar woningen voldaan worden aan de eisen uit de Wet milieubeheer (luchtkwaliteit). Het is dus van belang om in een zo vroeg mogelijk stadium advies te vragen aan de DCMR. Bij voorkeur in de conceptfase! Dit kan ook via de gebiedscoördinatoren van de afdeling Vergunningen in gang worden gezet.

Ja, dat is in principe mogelijk. Met de wetswijziging vervalt de beperking dat een gebruikswijzing niet groter mag zijn dan 1500 m². Daarnaast zijn nu ook gevelwijzigingen mee te vergunnen en mag het gebruik van het aansluitende terrein eveneens gewijzigd worden (denk hierbij aan de verplichte buitenruimte bij kinderdagverblijven).
Let wel: bovenstaande geldt alleen voor bouwwerken gelegen binnen de bebouwde kom. Het gebruik van bouwwerken buiten de bebouwde kom mag uitsluitend gewijzigd worden naar een logiesfunctie voor werknemers.

Meer informatie

Eshter Roth, projectmanager Transformatie kantoren/kantorenloods, 06-41 55 00 51, transformatievastgoedSO@rotterdam.nl.

Kim Nguyen, projectmanager Transformatie winkels/winkelloods, 06-12 19 05 07,
transformatievastgoedSO@rotterdam.nl.